Після лютого 2022 року ринок оренди офісів у Києві опинився в умовах безпрецедентної трансформації. Зниження ділової активності, релокація бізнесу, ризики безпеки та енергетична нестабільність змінили попит і поведінку орендарів. Але з 2023 року розпочалося поступове відновлення. Станом на весну 2025 року сформувалися нові орендні моделі, а ринок адаптувався до реалій воєнного часу.
Тренди 2023–2025: нова структура попиту
Одним із ключових трендів стало зміщення попиту в сторону безпечних, автономних офісів. Найбільше цінуються приміщення з генератором, Starlink, укриттям і стабільною охороною. Такі запити сформували новий стандарт офісу в Києві — не лише зручного, а й захищеного.
Іншим фактором стала популярність гнучких форматів: коворкінги, офіси з короткостроковою орендою, офіси з ремонтом «під ключ». Бізнес воліє не прив’язуватися надовго до однієї локації — гнучкість стала валютою.
Цей попит активно закривають бізнес центри Києва, які встигли адаптуватися. Частина з них — як-от об’єкти, представлені на платформі A-OFFICE, — стали прикладом швидкої модернізації: додали генератори, оновили систему безпеки, запропонували вигідні умови для стартапів та середнього бізнесу.
Поточна ситуація на ринку в 2025 році
Згідно з даними CBRE та UTG, у 2024 році валове поглинання офісних площ у Києві зросло на 42% у порівнянні з 2023 роком і сягнуло 129 000 м². Це означає поступове повернення компаній до офлайн-формату, але з новими підходами до планування офісного простору.
Водночас рівень вакантності залишається високим — понад 26%, а в деяких об’єктах класу A — до 28,6%. Причина — надлишок площ, зменшений попит від великих корпорацій та загальний тренд на зменшення офісів у квадратурі.
Динаміка цін: 2023–2025
Ціни на оренду офісів у Києві продовжували знижуватись у 2023–2024 роках. Станом на початок 2025 року ситуація така:
Клас A: $17,2/м²/місяць
Клас B: $11,7/м²/місяць
Клас C: $9,3/м²/місяць
Це на 30–40% нижче за довоєнний рівень. Водночас запитувані ставки трохи вищі — для класу A до $22/м², але реальні угоди часто укладаються зі знижкою чи бонусами (ремонт за рахунок орендодавця, безоплатні перші місяці тощо).
Хто орендує офіси у 2025 році
Профіль орендаря змінився. У 2022 році з ринку зникли або значно зменшилися:
великі банки та промислові компанії;
іноземні корпорації (через ризики);
представники роздрібної торгівлі та сервісу.
Натомість основними орендарями стали:
ІТ-компанії (які поєднують гібридну модель);
міжнародні фонди та організації (координатори відбудови);
малі та середні бізнеси, які використовують офіси як точки зустрічей і співпраці.
Гнучкість та партнерство як нова норма
Війна зробила власників офісної нерухомості гнучкішими. Більшість з них пропонують:
коротші строки договорів (3–6 місяців);
опції дострокового виходу;
фіксацію курсу;
ремонт за рахунок орендодавця;
часткову або повну меблізацію.
Це особливо актуально для стартапів та малого бізнесу, які не готові до довгострокових зобов’язань.
Роль A-OFFICE
A-OFFICE — одна з ключових платформ, яка допомагає орендарям знайти відповідний офіс у Києві. Сервіс безкоштовно надає доступ до актуальної бази бізнес-центрів, фільтрує офіси за класом, площею, наявністю генератора та інших параметрів.
Завдяки A-OFFICE користувачі можуть:
переглянути фото та плани приміщень;
дізнатися точні ціни без «маркетингових націнок»;
домовитися про перегляд напряму з представником БЦ;
отримати професійну консультацію без додаткових витрат.
У 2023–2025 роках платформа стала містком між орендодавцями та бізнесом, особливо в часи енергетичних криз, коли орендарі терміново шукали офіси з автономним живленням.
Прогноз на 2025–2026
Очікується, що ринок продовжить відновлюватися, але без різких стрибків. Головні чинники, що впливатимуть:
загальний стан безпеки в країні;
стабільність енергосистеми;
приплив іноземного капіталу та донорських програм.
Аналітики прогнозують, що ефективна ставка на офіси класу A зросте до $18–$19/м² у другій половині 2025 року. Водночас вакантність почне знижуватись лише за умови появи нових резидентів — як українських, так і міжнародних.
Ринок оренди офісів у Києві після 2022 року пережив шок, адаптацію і поступове відновлення. Бізнес центри Києва стали не просто місцями для роботи, а точками стабільності — з укриттями, генераторами і сервісами. Попит повертається, але з новими вимогами: гнучкість, автономність, безпека.
Для орендарів це час можливостей — обирати можна з великого обсягу пропозицій і на своїх умовах. А для ринку в цілому — це шанс перезапуститися на якісно новому рівні.
