Уютные дома, утопающие в зелени вековых деревьев; тихий, закрытый двор; яркая детская площадка с копошащимися в песочнице малышами; доброжелательные старушки, сидящие на лавочке – именно такие картины рисует себе любитель квартир в старых домах. Трудно с ним не согласиться. Зачастую жители таких домов выросли по соседству, знают всех и вся. Они склонны прощать мелкие прегрешения даже шумным соседям, зная их с детства.
Чтобы стать членом этого замечательного сообщества, стоит приобрести квартиру на вторичном рынке жилья.
Несколько нюансов старых домов
Истории, которые помнят эти стены, становятся в редких случаях отягчающим обстоятельством. Сложная система цепочек покупок-продаж квартир может скрывать несогласных совладельцев, выписанных незаконно детей, владельцев в местах лишения свободы и тому подобное. Недобросовестные продавцы создают множество неприятных проблем, возможность потерять и квартиру, и деньги.
Доверенность на продажу квартиры также должна вызвать сомнения. Случаи, когда квартира продается, а собственник, оформивший доверенность, перешел в мир иной не редкость. Наследники вправе опротестовать договор купли-продажи без возмещения издержек. Личная встреча с доверителем избавит от сложностей, особенно при наличии туманных пояснений об обстоятельствах оформления доверенности.
Унаследованная квартира не является стопроцентной гарантией безопасности сделки. Появление наследников, законом ущемленных в своих правах, приведет к потере части квартиры в суде. Особенно это касается наследования по закону, когда обделенные наследники, появляясь, опротестовывают решение суда. Оценщики недвижимости очень часто сталкиваются с подобными ситуациями, когда проводят оценку квартир для судебных разбирательств.
Дом может быть старым не только исторически, но и физически
Яркие картины уютных зеленых дворов не должны отвлечь от внешнего осмотра дома. За толстыми зелеными ветвями может прятаться стена с откалывающимися частями отделки, торчащей арматурой. Разрушающийся фасад является первым признаком внутренней «усталости» материала, из которого построен дом.
Грязный подъезд с исписанными стенами, лифт с испорченными кнопками – все это свидетельствует о равнодушии будущих соседей. Запах сырости из подвала, плесень на стенах первого этажа недвусмысленно расскажет о состоянии канализации. Нужны ли вам эти проблемы?
Специфика старой постройки не всегда в широких стенах и высоких потолках. Старые дома советского периода хрущевской оттепели возводились с небольшим запасом прочности. Они практически пережили свой век, но сносить их и строить новое жильё никто не собирается. Тонкие стены панельных домов зачастую продуваются ветрами, иногда пропускают влагу с улицы, промерзают зимой.
Внутри квартиры тоже могут прятаться скрытые дефекты. Трещины на стенах, грибок скрываются за новенькими, но дешевыми обоями. Состояние водопроводных труб, канализационных стояков приводит в тихий ужас. Электропроводка советского образца не выдерживает нагрузки современной бытовой техники, не обеспечивает необходимое заземление. Тщательно обследовав все уголки квартиры, можно сразу представить стоимость будущего ремонта.
Есть ли плюсы?
В старом фонде все не так уж плохо. Шумоизоляция часто бывает значительно лучше, чем во многих новостройках. Старый дом уже давно выдержал перипетии усадки, фундамент прочно стоит на колоннах. Капитальный ремонт может превратить квартиру старого образца в ультрасовременное помещение с высоченными потолками, наполненное воздухом и светом.
В любой квартире есть свои плюсы и минусы. Стоит взвесить все. Ну а соглашаться на покупку первого попавшегося жилья, не изучив иные предложения, – верх легкомыслия!
Як формуються ціни на ринку житлової нерухомості
Стоимость вторичного жилья оказывает большое влияние на рынок недвижимости в целом. И напрямую зависит от количества имеющихся вариантов на рынке вторичной недвижимости. А также предложений от строительных компаний. В этой связи можно точно сказать, что большое количество в продаже однотипных квартир в пределах одного района снижает стоимость жилья.
Как формируется цена на вторичное жилье? Кто устанавливает эту цену? По логичным соображениям совершенно ясно, что это собственник недвижимости. Но все ли так просто?
На самом деле хозяин сначала устанавливает стартовый ценник. В связи с тем, что каждый собственник недвижимости имеет целью продать свое имущество наиболее выгодно, стартовый ценник очень часто завышен по отношению к рыночной стоимости.
Рынок недвижимости довольно непростой малоподвижный механизм, на который влияют не всегда понятные для всех условия рыночной экономики.
Начальная цена вторичного жилья
Давайте подробнее поговорим о стартовой цене предложения.
Когда вы начинаете знакомиться с предложениями рынка недвижимости, на глаза могут попасться объекты с завышенной стоимостью. Первая мысль, которая приходит на ум – наверное характеристики этой квартиры лучше, чем у конкурентов. В реальности, вероятнее всего, она совсем недавно была выставлена на продажу и скорее всего самим собственником. Поскольку агент не будет брать в работу объект с ценой, не соответствующей рыночным реалиям.
Но откуда же берут цены владельцы? В любом случае может быть индивидуальная причина:
- Владелец подобрал новое жилье, и он надеется и верит, что купит его без доплаты.
- Изучил аналогичные объявления и установил самую высокую стоимость. Потому что его же квартира, пожалуй, лучше других.
- Текущие проблемы и долги можно покрыть только этой суммой.
- «Знающий» человек посоветовал (случай очень тяжелый).
- Еще одна версия – за эту же сумму продал сосед. Можно сказать, что на практике люди крайне редко прибегают к подробностям и рассказывают о сделках с недвижимым имуществом. Поскольку речь идет о больших суммах денег. Даже если нет возможности скрыть эту информацию – точную цену сделки все равно не удастся узнать. Скорее всего, человек уйдет от ответа или даст ложную информацию. «Чтобы не завидовали, скажу цену ниже». Или: «пусть думают, какой я везунчик, скажу цену повыше».
Эксперты по оформлению сделок с недвижимостью часто обмениваются между собой информацией о фактической цене договора, но владелец недвижимости часто «приходит» к рыночной цене опытным путем.
Обычно, чтобы четко понимать ценовую динамику, рекомендуется анализировать ситуацию на рынке в течение 3-6 месяцев. Ну и конечно простая схема рынка, мало товара – более высокая цена, много товара – более низкая цена, работает непрерывно.
Покупаем вторичное жилье дешевле
Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости за последние несколько лет, чтобы четко понимать, на что стоит обращать внимание. В этот период на рынке наблюдается хоть и не значимое, но снижение стоимости недвижимости. Наблюдается также понижение продаж у застройщиков. Но они не снижают стоимость, договариваясь между собой. Однако путем введения различных скидок и акций цены все же снижаются.
По мнению многих специалистов не ожидается повышения цен на недвижимость и дальше. Учитывая еще и тот фактор, что строительные компании выставляют на продажу новые и новые объекты. Когда снижается стоимость первоначального жилья, то вторичное жилье тоже «падает» в цене, так как люди очень часто продают недвижимость для улучшения условий проживания.
Покупать вторичку выгоднее
Строительные компании делают выгодные предложения объектов с хорошей инфраструктурой и придомовой территорией. Конечно все это отражается на стоимости квартиры. Если для вас это имеет значение – переплачивайте. Однако рынок вторичной недвижимости содержит множество выгодных предложений по разумной стоимости. Вторичное жилье часто имеет более интересную и адекватную цену.
С владельцем вторички можно попытаться договориться. Но постарайтесь не переусердствовать. Не нужно слишком давить на владельца, чтобы он уже на завершающей стадии отказался от сделки.