Затишні будинки, потопаючі в зелені вікових дерев; тихий, закритий двір; яскравий дитячий майданчик з граючими в пісочниці малюками; доброзичливі бабусі, що сидять на лавочці – саме такі картини малює собі поціновувач квартир у старих будинках. Важко з ним не погодитися. Найчастіше мешканці таких будинків виросли по сусідству, знають всіх навколо. Вони схильні прощати дрібні гріхи навіть галасливим сусідам, знаючи їх з дитинства.
Щоб стати членом цієї чудової спільноти, варто придбати квартиру на вторинному ринку житла.
Кілька нюансів старих будинків
Історії, які пам’ятають ці стіни, стають в рідкісних випадках обтяжуючою обставиною. Складна система ланцюжків покупок-продажів квартир може приховувати незгодних співвласників, виписаних незаконно дітей, власників у місцях позбавлення волі тощо. Недобросовісні продавці створюють безліч неприємних проблем, можливість втратити і квартиру, і гроші.
Довіреність на продаж квартири також повинна викликати сумніви. Випадки, коли квартира продається, а власник після оформлення довіреності перейшов в інший світ не рідкість. Спадкоємці мають право опротестувати договір купівлі-продажу без відшкодування витрат. Особиста зустріч з довірителем позбавить від труднощів, особливо при наявності туманних пояснень про обставини оформлення довіреності.
Успадкована квартира не є стопроцентною гарантією безпеки угоди. Поява спадкоємців, законом ущемлених у своїх правах, призведе до втрати частини квартири в суді. Особливо це стосується спадкування за законом, коли обділені спадкоємці, з’являючись, опротестовують рішення суду. Оцінювачі нерухомості дуже часто стикаються з подібними ситуаціями, коли проводять оцінку квартир для судових справ.
Будинок може бути старим не тільки історично, але і фізично
Яскраві картини затишних зелених дворів не повинні відволікти від зовнішнього огляду будинку. За товстими зеленими гілками може ховатися стіна з відколюються частинами оздоблення. Фасад, що руйнується, є першою ознакою внутрішньої втоми матеріалу, з якого побудований будинок.
Брудний під’їзд із списаними стінами, ліфт із зіпсованими кнопками – все це свідчить про байдужість майбутніх сусідів до середовища, в якому вони мешкають. Запах вогкості з підвалу, цвіль на стінах першого поверху недвозначно розповість про стан каналізації. Чи потрібні вам ці проблеми?
Специфіка старої споруди не завжди в широких стінах і високих стелях. Старі будинки радянського періоду хрущовської відлиги зводилися з невеликим запасом міцності. Вони практично пережили свій вік, але зносити їх аби побудувати нове житло ніхто не збирається. Тонкі стіни панельних будинків часто продуваються вітрами, іноді пропускають вологу з вулиці, промерзають взимку.
Усередині квартири теж можуть ховатися приховані дефекти. Тріщини на стінах, грибок ховаються за новенькими, але дешевими шпалерами. Стан водопровідних труб, каналізаційних стояків приводить в тихий жах. Електропроводка радянського зразка не витримує навантаження сучасної побутової техніки, не забезпечує необхідного заземлення. Ретельно обстеживши всі куточки квартири, можна відразу скласти уяву щодо вартості майбутнього ремонту.
Чи є плюси?
У старому фонді все не так вже й погано. Шумоізоляція часто буває значно краще, ніж у багатьох новобудовах. Старий будинок вже давно витримав перипетії усадки, фундамент міцно стоїть на колонах. Капітальний ремонт може перетворити квартиру старого зразка в ультрасучасне приміщення з високими стелями, наповнене повітрям і світлом.
В будь-якій квартирі є свої плюси і мінуси. Варто зважити всі. Ну а погоджуватися на покупку першого-ліпшого житла, не вивчивши інші пропозиції, це верх легковажності!
Як формуються ціни на ринку житлової нерухомості
Вартість вторинного житла має великий вплив на ринок нерухомості загалом. І безпосередньо залежить від кількості наявних варіантів на ринку вторинної нерухомості. А також пропозицій від будівельних компаній. У зв’язку з цим можна точно сказати, що велика кількість у продажу однотипних квартир в межах одного району знижує вартість житла.
Як формується ціна на вторинне житло? Хто встановлює цю ціну? З логічних міркувань цілком ясно, що це власник нерухомості. Але чи все насправді так просто?
Насправді господар спочатку встановлює стартовий цінник. У зв’язку з тим, що кожен власник нерухомості має на меті продати своє майно найбільш вигідно, стартовий цінник дуже часто завищений по відношенню до ринкової вартості.
Ринок нерухомості досить непростий малорухливий механізм, на який впливають не завжди зрозумілі для усіх умови ринкової економіки.
Початкова ціна вторинного житла
Давайте докладніше поговоримо про стартову ціну пропозиції.
Коли ви починаєте знайомитися з пропозиціями ринку нерухомості, на очі можуть попастися об’єкти із завищеною вартістю. Перша думка, яка спадає на думку – напевно характеристики квартири кращі за конкурентів. У реальності, найімовірніше, вона зовсім недавно була виставлена на продаж і швидше за все самим власником. Оскільки агент не буде брати в роботу об’єкт із ціною, що не відповідає ринковим реаліям.
Але звідки ж беруть ціни власники? У кожному випадку може бути індивідуальна причина:
- Власник підібрав собі нове житло, і він сподівається та вірить, що купить його без доплати.
- Вивчив аналогічні оголошення і встановив найвищу вартість. Тому що його ж квартира мабуть краща за інших.
- Наявні борги можна покрити тільки цією сумою.
- «Знаюча» людина порадила (випадок дуже важкий).
- Ще одна версія – за цю ж суму продав сусід. Можна сказати, що на практиці люди вкрай рідко вдаються до подробиць і розповідають про угоди з нерухомим майном. Оскільки мова йде про великі суми грошей. Навіть якщо немає можливості приховати цю інформацію – точну ціну угоди все одно не вдасться дізнатися. Швидше за все, людина піде від відповіді або ж дасть неправдиву інформацію. «Щоб не заздрили, скажу ціну нижче». Або: «нехай думають, який я везунчик, скажу ціну вище».
Експерти з оформлення угод на нерухомість часто обмінюються між собою інформацією про фактичну ціну договору, але власник нерухомості часто «приходить» до ринкової ціни дослідним шляхом.
Зазвичай, щоб чітко розуміти цінову динаміку, рекомендується аналізувати ситуацію ринку протягом 3-6 місяців. Ну і звичайно проста схема ринку, мало товару – вища ціна, багато товару – нижча ціна, працює безперервно.
Купуємо вторинне житло дешевше
Розглянемо ситуацію на ринку нерухомості за останні декілька років, щоб чітко розуміти на що варто звертати увагу. У цей період на ринку спостерігається хоч і не суттєве, але зниження вартості нерухомості. Спостерігається також зниження продажів у забудовників. Але вони не знижують вартість, домовляючись між собою. Проте шляхом введення різних знижок та акцій ціни все ж таки знижуються.
На думку багатьох фахівців не очікується підвищення цін на нерухомість і надалі. Враховуючи ще й той фактор, що будівельні компанії виставляють на продаж нові й нові об’єкти. Коли знижується вартість первинного житла, то вторинне житло теж «падає» в ціні, так як люди дуже часто продають нерухомість для покращення умов проживання.
Купувати вторинку вигідніше
Будівельні компанії роблять вигідні пропозиції об’єктів із хорошою інфраструктурою та прибудинковою територією. Природно все це відбивається на вартості квартири. Якщо для вас це має значення – переплачуйте. Проте ринок вторинної нерухомості містить безліч вигідних пропозицій за розумною вартістю. Вторинне житло часто має більш цікаву та адекватну ціну.
З власником вторинки можна спробувати домовитися. Але постарайтеся не перестаратися. Не потрібно занадто тиснути на власника, аби він вже на завершальній стадії відмовився від угоди.
