Під час придбання нерухомості покупець вносить завдаток, щоб підтвердити серйозність намірів. Здавалося б, усе просто: внесли – і можна спокійно готуватися до угоди. Насправді в процесі безліч нюансів. Не знаючи їх, можна втратити гроші, нерви і час.
Розповідаємо, як правильно вносити і приймати завдаток, як його оформити і що робити, якщо завдаток не віддають.
Завдаток і аванс: у чому різниця
Завдаток – це зобов’язання
Завдаток – це певна грошова сума, яку передають на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання. Простіше кажучи, якщо ви внесли або прийняли завдаток – значить, повинні укласти договір. Завдаток захищає інтереси як продавця, так і покупця.
Важливо:
Щоб зафіксувати ціну, дату угоди та інші важливі умови договору, потрібно укладати саме договір завдатку з власниками нерухомості. Сума завдатку при цьому зараховується в оплату повної вартості житла.
Зверніть увагу, що угода про завдаток має містити всі істотні умови майбутнього договору.
Повернути завдаток можна тільки за певних умов.
- Угоду скасували за обопільним бажанням сторін або через обставини, що не залежать ні від кого, – завдаток повертають.
- Угоду скасували з вини покупця – завдаток не повертають.
- Угоду скасували з вини продавця – завдаток повертають у подвійному розмірі, якщо інше не передбачено договором або угодою завдатку.
Аванс – це передоплата
У випадку з нерухомістю йдеться про передоплату за договором купівлі-продажу. Якщо договору немає, то й авансу, по суті, бути не може. Це головне. Щоб зафіксувати ціну, дату угоди та інші важливі умови – потрібно укладати попередній договір купівлі-продажу.
Аванс за квартиру – це просто передоплата, яку врахують під час укладення договору купівлі-продажу. Вона залишиться у продавця, тільки якщо в договорі авансу прописано пункт про компенсацію збитків через те, що покупець передумав. Передача авансу оформляється шляхом підписання авансової угоди.
Щоб не заплутатися, у статті ми також будемо використовувати слово «аванс», але в лапках.
Часто в побуті саме «авансом» називають внесення грошей для символічного підтвердження наміру без будь-яких документів. Такий «аванс» не дає жодних гарантій. А отже, ви не можете бути впевнені в тому, що угода відбудеться і саме на тих умовах, про які ви домовилися.
Усе це може призвести до цілком відчутних фінансових втрат. Наприклад, покупець уже витратився на оформлення угоди, а продавець в останній момент відмовиться і поверне «аванс». Можливі збитки покупцеві при цьому ніхто не компенсує.
Приклад:
Ігор домовився про угоду з продавцем і передав «аванс» у розмірі 1 000 доларів. За три дні до угоди продавець заявив, що хоче за квартиру на 3 000 доларів більше. Ігор міг би просто забрати «аванс», але пошкодував часу і грошей, уже витрачених на оформлення, оцінку квартири тощо. Тому в підсумку купив житло за завищеною ціною.
Що таке забезпечувальний платіж
Забезпечувальний платіж схожий на завдаток, але в ньому можна прописати практично будь-які умови повернення або утримання. Забезпечувальний платіж може повертатися або не повертатися повністю чи частково – залежно від того, про що домовилися, тоді як завдаток або не повертається, або повертається в подвійному розмірі.
Забезпечувальний платіж гарантує виконання будь-яких зобов’язань за договором, а завдаток здебільшого слугує для забезпечення підписання основного договору купівлі-продажу.
Забезпечувальний платіж використовують не так часто, а тим часом це дуже зручний юридичний інструмент для захисту інтересів обох сторін.
Що обрати: «аванс», завдаток або забезпечувальний платіж
Якщо ви всерйоз готові до угоди і ваша мета – встановити відповідальність, обирайте завдаток або забезпечувальний платіж.
Якщо ситуація не зовсім визначена і щось може змінитися – краще нічого не вносити. Але якщо все-таки вирішили використовувати «аванс», пам’ятайте: він не дає жодних гарантій.
Як оформити угоду про завдаток
Не дивіться на назву договору. Вона може бути практично якою завгодно. Наприклад, у заголовку буде слово «аванс», а в змісті явно прописані умови, як для завдатку. Головне – суть.
Що обов’язково має бути в угоді про завдаток
- Паспортні дані сторін.
- Детальна інформація про нерухомість, усіх власників і зареєстрованих.
- Сума і строк, на який вноситься завдаток.
- Спосіб, строки та порядок повної оплати нерухомості, що купується, за майбутнім договором купівлі-продажу.
- Перелік документів, які потрібно підготувати: довідку про зареєстрованих у помешканні, довідки про відсутність заборгованості, дозвіл органів опіки, згода подружжя, якщо квартиру придбали в шлюбі, оцінку нерухомості та інше.
- Яким чином, у яких випадках і в який строк завдаток повертається.
- Дата, до якої мешканці мають знятися з реєстрації та фізично звільнити квартиру.
- Фактори, які згодом можуть вплинути на право власності покупця, щоб він міг повернути гроші без втрат. Їх має виявити юридична перевірка.
- Якщо квартиру купують в іпотеку, обов’язково потрібно включити пункт про несхвалення кредиту або самої нерухомості банком як умову повернення грошей.
- Як сторони повідомляють одна одну: звичайною поштою або електронною чи месенджерами.
- І, нарешті, прописується дата і місце угоди – банк, нотаріус, хто сплачує комісію ріелтора, нотаріальні послуги та оцінку майна, і як це компенсується. Переоформлення нерухомості завжди коштує дорого, тому цьому питанню варто приділити максимум уваги.
Що більше умов буде прописано, то краще. Намагайтеся максимально все конкретизувати.
Чи повертається завдаток у разі відмови банку в іпотеці
Відмова банку вважається не залежною від продавця або покупця обставиною. Тому нічиєї провини в тому, що угода не відбулася, немає. Якщо сторони від самого початку включають відповідний пункт в угоду, проблем зазвичай не виникає.
Приклад:
Олеся вирішила купити однокімнатну квартиру на вторинному ринку в іпотеку. Їй схвалили заявку і дали 90 днів на пошук квартири. Варіант швидко знайшли і через ріелтора внесли завдаток. Але з якихось причин квартиру банк не схвалив. Продавець сам купував іншу нерухомість і вносив за неї завдаток. Він вирішив, що угода зірвалася з вини покупця і відмовився повернути завдаток. Тепер повертати його доведеться через суд.
Що потрібно зробити перед внесенням завдатку
Переконайтеся, що продавець – дійсно власник квартири. Запросіть у нього правовстановлюючі документи і перевірте інші важливі моменти.
Середній розмір завдатку
У середньому за типові квартири як завдаток вносять біля 1 000 доларів.
Якщо продавець вимагає велику суму – дізнайтеся, навіщо потрібні гроші та чому продаж є терміновим. Якщо причина вагома, оформіть попередній договір купівлі-продажу із забезпечувальним платежем, краще в присутності нотаріуса. Це дасть більше гарантій, що продаж відбудеться або платіж повернуть.
Якщо ж щось викликає підозри, краще відмовитися від угоди. Є шахраї, які живуть саме за рахунок того, що беруть «аванси» за квартиру.
Приклад:
Оксана склала з юристом попередній договір купівлі-продажу і внесла продавцеві завдаток у 3 000 доларів. Після цього власник перестав відповідати на дзвінки. Оксана подала до суду з вимогою повернути гроші і виграла процес. Тепер продавець винен їй 6 000 доларів, але перераховувати буде по 10 000 грн щомісяця, оскільки він заявив, що вже все витратив.
На купівлю іншої нерухомості Оксані поки не вистачає грошей, і в підсумку довгоочікуваний переїзд відкладається на невизначений термін.
Чи потрібна розписка про передачу грошей
Так, потрібно оформити розписку. Її продавець має написати власноруч у присутності покупця. Причому не тільки підписати, а саме скласти письмово. Довести підробку підпису не так уже й складно, а ось усього документа – набагато важче.
У розписці мають бути:
- Паспортні дані сторін.
- Сума, яку передали продавцеві.
- На підставі чого відбувається передача грошей.
- Дата складання розписки і передачі грошей.
- Підпис продавця – такий самий, як у паспорті.
Часто розписку окремо не оформляють. Для зручності сторони розписуються про отримання грошей у самому договорі.
Зверніть увагу, що власноруч написана розписка – це кращий варіант, оскільки підпис у договорі підробити простіше, ніж цілий аркуш, написаний від руки.
Що робити, якщо завдаток не віддають
Повертати гроші через суд. Але спочатку потрібно письмово повідомити продавця про вимогу повернути гроші та причину повернення. Це робиться листом Укрпошти з повідомленням про вручення та описом вкладень.
Майже у 100% випадків, якщо все зроблено правильно і покупець дійсно не несе відповідальності за угоду, що не відбулася, суд стане на його бік.
