Про що тут йдеться:
Як замовити експертну оцінку землі
Від чого залежить вартість ділянки
Яка саме оцінка вам потрібна
Якщо ви завітали на нашу інтернет-сторінку, вочевидь ви потребуєте послугу оцінювача землі. На початковому етапі важливо визначитись, яка саме оцінка потрібна у вашому випадку, адже їх існує декілька. Докладніше про це йдеться наприкінці статті за наведеним посиланням, проте ця інформація відноситься скоріше до теоретичних знань.
У більшості випадків вам знадобиться так звана «експертна грошова оцінка» землі. Подивіться, будь ласка, наведений нижче перелік. Якщо один з його пунктів – це ваш випадок, тоді потрібна саме ця послуга:
- Проведення деяких нотаріальних дій, зокрема продаж нерухомості. Радимо попередньо дізнатись у нотаріуса, якого ви вибрали для оформлення угоди, яка саме оцінки потрібна у вашому конкретному випадку. Адже в деяких ситуаціях, наприклад, при даруванні або спадкуванні між найближчими родичами може бути достатньо нормативної оцінки, яка автоматично формується у Витязі з Державного земельного кадастру.
- Оформлення права власності через судове рішення. Не рідкими є ситуації, коли спадщину доводиться оформлювати не через нотаріуса, як зазвичай, а саме через звернення до суду. Існують дві основні передумови для цього: не була вчасно відкрита спадкова справа або померлий своєчасно не оформив документи на право власності належним чином. Оцінка майна, коли відсутні документи на нього, має свою специфіку, докладніше про яку можна дізнатись тут.
- Розділ майна при розлученні або при вирішенні інших судових суперечок. Як і у вище описаному випадку оформлення документів через суд, при розлученні не рідко виникають проблемні ситуації. Зокрема, коли позивач не може надати оцінювачу документи на землю через те, що інша сторона їх тримає у себе і відмовляється про щось домовлятись. На відміну від оцінки житла, опонентам важче перешкоджати огляду земельної ділянки, адже на неї не обов’язково заходити, все можна подивитись «зі сторони» як візуально, так і за допомогою технічних засобів. Проте документи можуть і притримати, щоб ускладнити завдання вам або вашому юристу. Ми часто стикаємось із подібними ситуаціями, і насправді ніякої проблеми тут немає.
- Передача земельної ділянки під заставу (кредитування). Коли людина хоче отримати кредит, банк буде вимагати проведення оцінки майна, яке буде виступати гарантом повернення грошей. Випадки, коли об’єктом застави виступає саме земельна ділянка не дуже розповсюджені, адже частіше у цій якості виступають квартири. Якщо вам потрібна оцінка землі для передачі її під заставу, поцікавтесь заздалегідь, чи є якісь специфічні вимоги до оцінювачів нерухомості саме у обраної вами кредитної установи. Адже деякі банки нав’язують клієнтам тільки компанії зі свого переліку. Ця схема називається «акредитацією» та має доволі широке поширення. Створена вона для штучного зменшення конкуренції та завищення вартості послуг, щоб банк або його окремі менеджери мали власний зиск із проведених «кишеньковими» оцінювачами робіт. Відразу зазначимо, що ми у таких «схемах» участі не беремо.
- Для цілей бухгалтерського обліку. Перед бухгалтерами періодично постає завдання визначити справедливу вартість земельних ділянок, які обліковуються на балансі підприємства. Для цього також потрібно замовити проведення саме експертної грошової оцінки землі. А от для розрахунку розміру земельного податку використовується так звана нормативна оцінка. Законодавство в цій галузі в цілому є дещо заплутаним, але під кожен конкретний випадок розібратись, що саме вам потрібно, не так вже і важко.
Експертна грошова оцінка землі та права користування нею має на меті визначення ринкової вартості ділянок (Закон України «Про оцінку земель»).
Будь ласка, зверніть увагу, що наша компанія займається проведенням виключно експертної оцінки, інші види послуг із землевпорядкування ми не надаємо.
Як замовити експертну оцінку землі
Це дуже просто, проте процес проведення може відрізнятись в залежності від мети оцінки.
На першому етапі потрібно надіслати нам фото документів (яких саме – вказано нижче по тексту). Як саме ви їх відправите немає різниці, підійде і електронна пошта, і вайбер, і телеграм. Фото мають бути таким, щоб весь текст можна було прочитати. Ну і, будь ласка, робіть так, щоб одна сторінка документу повністю була відображена на одному фото. Мається на увазі, що не потрібно крупним планом фотографувати різні частини сторінки і надсилати нам такі «пазли». 🙂
Якщо ви готуєте документи для подальшого продажу ділянки, ця інформація надасть нам можливість зробити попередній прорахунок того, якою може бути вартість вашої землі. Особливістю оцінок, які виготовляються для нотаріуса, є необхідність їхньої обов’язкової реєстрації у специфічному державного реєстрі – «єдиній базі звітів ФДМУ». Тут потрібно зупинитись, щоб розібратись детальніше.
Вже декілька років існує автоматичний державний так званий «оціночний модуль». Ця програма «самостійно» в автоматичному режимі розраховує вартість будь-якого об’єкта нерухомості. Для цього достатньо ввести туди його параметри: адреса, площа та інші характеристики, притаманні тому чи іншому типу майна (квартири, гаражі, будинки, приміщення, земля тощо). Іноді буває, що визначена цією програмою вартість виявляється близькою до ринкової. Але трапляється і так, що визначена цифра значно перевищує реальну суму угоди.
Справа в тому, що оцінка землі для нотаріальних дій, підлягає обов’язковій реєстрації в цьому реєстрі, інакше нотаріус її просто не прийме. А технічно зареєструвати можна лише таку вартість, яка відрізняється від автоматичної не більше, ніж на 25%. Наприклад, ви фактично продаєте власну дачну ділянку за 500 тис.грн, а автоматична оцінка видає 1 млн. У такому випадку у оцінювачів немає можливості (навіть за умови максимального їхнього бажання) зареєструвати вартість менше за 750 тис.грн.
Ще до того, як отримати аванс за виконання роботи, ми попередньо орієнтуємо, чи немає таких проблем саме із вашою ділянкою. Якщо вони є, оцінка землі «в ручному режимі» узгоджується із фахівцями Фонду державного майна України і вноситься ними в реєстр із правильною вартістю. Проте ця процедура є доволі специфічною, тому кожен такий випадок треба розглядати індивідуально.
Якщо ж експертна оцінка землі потрібна для подання позовної заяви або вже в ході розгляду судової справи, реєстрація в описаному вище реєстрі не потрібна. Проте не зайвим буде все ж таки зробити попередній прорахунок орієнтовної вартості майна, щоб, як то кажуть, ваші побажання співпали із нашими можливостями.
Щодо проведення оцінок земельних ділянок для бухгалтерського обліку, то там є варіанти. У більшості випадків реєстрація звітів оцінювача не потрібна. Однак деякі компанії з управління активами просять зареєструвати оцінку нерухомості, орієнтуючись на вимоги НКЦПФР – Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку. Ще раз підкреслимо, що це стосується лише майна корпоративних інвестиційних фондів та КУА, які ними керують.
Яка ціна послуги
Вище ми зазначали, що процедура проведення оцінки майна значною мірою залежить від мети, з якою проводиться така робота. Навіть у ЗУ «Про оцінку майна» вказано, що мета оцінки є суттєвою та обов’язковою умовою для будь-якого договору з оцінювачами. Ціль оцінки обов’язково вказується також і у висновках про вартість, адже сам звіт може використовуватись лише з тією метою, для якої він був розроблений.
Відповідно, і вартість наших послуг різниться в залежності від мети проведення оцінки, а також звісно, від особливостей конкретної ділянки. Адже землі в залежності від їхнього розташування, цільового призначення та інших характеристик можуть бути як дуже простими (типовими) з точки зору визначення їхньої вартості, так і вкрай специфічними і складними. Тому нижче наводимо орієнтовні ціни на типові оцінки із приставкою «від»:
- Зазвичай ціна послуг з підготовки документів для продажу або спадкування майна (для нотаріуса) складає 1500 грн, робиться за один день.
- Орієнтовна вартість проведення оцінки земельної ділянки для пред’явлення у суді від 2500 грн, строк виконання – 1-2 дні.
- Вартість робіт, пов’язаних із нетиповими земельними ділянками, зокрема із комерційним цільовим призначенням визначається індивідуально.
Які потрібні документи
Для проведення експертної оцінки землі необхідні наступні документи:
- Право власності на ділянку. Це може бути багато видів документів, адже вони відрізняються в залежності як від способу отримання майна (приватизація, купівля, спадщина тощо), так і від періоду, коли проходило останнє переоформлення прав на майно. Таким чином, право власності можуть підтверджувати такі документи, як державний акт, свідоцтво, договір-купівлі продажу або витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно.
- Витяг з ДЗК потрібен не завжди. Якщо у документі на право власності є вся інформація для проведення оцінювання, тоді ми не будемо вимагати додатково надати витяг з Державного земельного кадастру. Будь ласка, перевірте, чи вказано у праві власності: адреса, точне цільове призначення, кадастровий номер та площа ділянки. Іноді у практиці, у документах на дачні ділянки зазначається формулювання – «для ведення садівництва». Цієї інформації недостатньо, адже садівництво може бути як індивідуальним так і колективним.
- Податковий код власника або паспортні дані потрібні для реєстрації звіту у державному реєстрі. Податковий код власника вказується у деяких видах документів на право власності, зокрема в договорі купівлі-продажу або дарування, та у витязі з реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо ви вже надали нам такий документ, ані код, ані паспортні дані додатково надсилати не потрібно. Взагалі-то податкового коду в будь-якому разі вистачає для оформлення і реєстрації, тому паспортні дані ми ніколи не вимагаємо.
При проведенні оцінки прав користування земельними ділянками, зокрема таких, які «закріплені» за державними або комунальними підприємствами, пакет необхідних документів визначається індивідуально. Для такої послуги можуть знадобиться додатково витяг про нормативно-грошову оцінку, договір оренди або документ на право постійного користування ділянкою тощо.
Від чого залежить вартість ділянки
Відразу хочемо ще раз закцентувати увагу, як то кажуть, на наболіле. Якщо експерта оцінка проводиться для надання нотаріусу, вартість у неї не може відрізнятись від автоматичної «державної» оцінки більше, ніж на 25%. Якщо вартість у реєстрі виявилась значно більше завищеною, знизити її простою оцінкою не вдасться. І наведені нижче фактори на першому етапі не будуть мати впливу, адже потрібно буде проходити спеціальну процедуру так званого рецензування звіту в Фонді держмайна. Тому першим фактом, від якого залежить вартість земельної ділянки, можна умовно вважати автоматично визначену «державну» вартість землі.
Якщо ж реєстрація звіту не потрібна, або вартість у реєстрі відповідає ринковій (плюс-мінус 25%), на ціну ділянки впливають такі основні фактори:
- «Глобальне» розташування. Значення має, в якому населеному пункті (або біля якого) розташована ділянка. Чи є поруч автомобільні траси, станції електрички тощо. Якщо мова йде про землі сільськогосподарського призначення – вплив мають специфічні фактори, наприклад, наявність поряд елеваторів або потужностей для зберігання та переробки продукції.
- Локальне розташування. Якщо мова йде про ділянку в селі або дачу, то безумовно, вплив має розташування маєтку по відношенню від зон рекреації (ліс або водойма), зупинок громадського транспорту, об’єктів інфраструктури (магазини, сфера послуг). Також є неочевидний вплив найближчого оточення, тобто сусідів. Є навіть народна мудрість, що всі ми купуємо собі не приватний будинок, а сусідів. Наприклад, якщо поруч із вашим домоволодінням напівзруйнована хата, в якій проживають маргінальні асоціальні елементи, зрозуміло, що це, м’яко кажучи, не додасть вартості вашому майну. І навпаки. Непоодинокими є приклади, коли вартість земельної ділянки суттєво вища за схожі, адже поруч із нею проживає якійсь чиновник або бізнесмен. Особливо часто таке явище можна спостерігати в таких місцевостях, як Конча-Заспа під Києвом, зокрема у селі Козин.
- Під’їзд та комунікації. Це дуже важливий фактор, який не всі покупці вчасно враховують. А потім, коли дізнаються вартість прокладення інженерних комунікацій, зокрема електрики, виставляють щойно придбану ділянку знову на продаж. В першу чергу це стосується земельних ділянок, які ріелтори називають «у полі». Жодних доріг та електричних опор ще немає, але мотивом для придбання є низька ціна порівняно із землею у тому ж селі. Ріелтори беруть гроші за фактично укладену угоду, тому подальша доля придбаного майна їх не цікавить. Проте покупець повинен розуміти, що вартість у полі не просто так нижча у декілька разів. Адже окрім витрат на інфраструктуру, є ризик того, що за якихось об’єктивних або суб’єктивних причин, її взагалі ніколи не побудують в тому місці. А, якщо і побудують, то чи готові ви проживати десятиліття у постійному будівництві навколо?
- Форма ділянки. Один із найважливіших параметрів, який безпосередньо впливає на можливі обмеження у плануванні та забудови маєтку. На ринку заміської нерухомості ріелтори розрізняють земельні ділянки правильної та неправильної форми. Найбільше цінуються ділянки прямокутної наближеної до квадратної форми. А не довгі вузькі «стрічки», які часто можна бачити у селах. Варто також зайвий раз поміркувати, чи варто купувати ділянку трикутної форми, навіть якщо за всіма іншими характеристиками вона вас повністю влаштовує.
- Цільове призначення. Зрозуміло, що землі під ведення товарного сільського господарства (так звані «паї») не можна порівнювати із ділянками, наданими для забудови. Проте часто виникає питання, чи є адекватним аналогом для житлового будинку в селі дача у садівничому товаристві. Методика чітко забороняє порівнювати «сільські» та дачні ділянки для визначення їхньої ринкової вартості. Також написано багато статей про відмінності житлових будинків у селі від садових (дачних) та специфіку таких земель з точки зору постійного проживання.
- Сезонність пропозицій. Далеко не всі покупці знають про те, що вибирати та купляти земельну ділянку в осінньо-зимовий період є не дуже вдалою ідеєю. Особливо, якщо мова йде про дачний маєток. Звісно, проглядати ринок потрібно постійно, адже можна натрапити на терміновий продаж або іншу дійсно вигідну пропозицію. Зазвичай на осінь та зиму більшість продавців знімають пропозиції з продажу, а залишаються лише «довгограючі» об’яви із завищеними цінами. Тобто в продажу лишається лише нерухомість, яку в сезон чомусь ніхто не захотів придбати. Виникає питання, а чому ж взимку не купують землю? Взимку особливо під снігом важко зрозуміти особливості ділянки, її переваги та недоліки. А вже весною значно простіше зрозуміти ситуацію із ґрунтовими водами та можливими підтопленнями через відлигу. Ну і знов таки соціальний фактор, про який вказувалось вище. В розквіт дачного сезону одразу видно, хто є сусідами, і чи немає серед них «асоціальних елементів».
Як виглядає довідка про оцінку
Давайте спочатку визначимось, як правильно називається документ, який видає оцінювач в результаті проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», стаття 3:
У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна.
Таким чином, результатом оцінювання землі є звіт про оцінку. Вимоги змісту та структури цього документа регламентуються декількома нормативно-правовими актами. Спрощено структура звіту оцінювача виглядає так:
- Титульна сторінка. Якщо звіт зроблено для нотаріальних цілей, на титулі зазначається зокрема унікальний реєстраційний номер та пароль пошуку в єдиній базі, що надає можливість нотаріусу перевірити дійсність реєстрації документу.
- Зміст.
- Висновок про вартість. Він містить найголовнішу інформацію. Адреса земельної ділянки, її площа та кадастровий номер, ПІБ замовника, мета проведення оцінки та дата складання звіту тощо. Ну і, звісно, ринкову вартість майна, яке оцінювалось.
- Вступна частина. У ній оцінювачі наводять загальну інформацію щодо мети та процедури оцінювання, а також можливі обмеження щодо використання звіту у деяких ситуаціях.
- Опис земельної ділянки. Докладна характеристика місця розташування землі та її основних характеристик, зокрема і оточення. Тут мають бути описані форма ділянки, наявність та вид під’їзних шляхів, інженерні комунікації та інші особливості.
- Розрахунок вартості. Окрім методології у цьому розділі оцінювачі наводять скріншоти та посилання використаних для розрахунків об’яв із продажу земельних ділянок, що за основними характеристиками максимально наближені до об’єкта оцінки.
- Документи від замовника. Зокрема копія права власності та за наявності витягу з ДЗК.
- Копії дозвільних документів оцінювача. Що це таке – розповідаємо у наступному розділі цієї статті.
А що ж таке довідка про оцінку? Мова йде про автоматичну «державну» оцінку, про яку ми писали вище. Зверніть увагу, що ця довідка використовується виключно для нотаріальних дій. Використати її в суді, або для цілей бухгалтерського обліку не можна.
Фонд державного майна України зазначає:
Для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою даних звітів про оцінку формується електронна довідка про його оціночну вартість (е-Довідка), яка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування.
Якщо особа не погоджується із результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта. Суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) складається звіт про оцінку майна, який зареєструється в Єдиній базі. Зареєстрований звіт про оцінку майна чинний протягом 6 місяців з дати оцінки.
Хто має право цим займатись
Наша компанія має усі необхідні дозвільні документи для проведення оцінки нерухомого майна зокрема і експертної грошової оцінки земельних ділянок, а саме:
- Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок. Такий документ безстроковий, видається один раз після того, як оцінювач успішно склав кваліфікаційний іспит. Цей дозвільний документ раніше видавало Державне агентство земельних ресурсів України (Держкомзем), а зараз – Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру. Кваліфікаційне свідоцтво діє лише у разі того, що оцінювач має ще одне діюче посвідчення – про підвищення кваліфікації.
- Посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок. Кожен оцінювач зобов’язаний не рідше одного разу на два роки проходити курси підвищення кваліфікації. При порушенні цієї вимоги він втрачає право займатись професійною діяльністю, відповідно і документи, видані ним, є юридично нікчемними.
Раніше (декілька років тому) для проведення професійної оцінки землі вимагались ще декілька документів – ліцензія, сертифікат СОД, витяг з реєстру оцінювачів. Проте зараз перелік необхідних документів скоротили до двох наведених вище, якщо виконавець робіт офіційно зареєстрований як фізична-особа підприємець.
Які існують види оцінки земель
Для більшості людей ця інформація навряд чи буде мати практичне застосування. Проте для кращого розуміння теми, якій присвячена ця стаття, вона може бути корисною.
В залежності від мети та методів проведення оцінки земель розділяється на такі види:
- Бонітування ґрунтів. Ці дані є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою для проведення економічної оцінки угідь та враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування рослинних культур, а також втрат сільсько- та лісогосподарського виробництв.
- Економічна оцінка земель. Ця процедура є основою при проведенні нормативної грошової оцінки, аналізі ефективності використання угідь у порівнянні з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності ділянок сільськогосподарського призначення для вирощування рослинних культур.
- Грошова оцінка земельних ділянок в залежності від призначення та порядку проведення буває двох видів: нормативна та експертна.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно чинного законодавства, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництв, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. «Нормативка» розраховується, виходячи з довідкових даних щодо родючості земель сільськогосподарського призначення, або спираючись на дані щодо витрат на створення інфраструктури населеного пункту. Значення нормативної оцінки – це деяка абстракція, яка тягнеться ще із радянських часів, коли поняття ринкової вартості землі ще не існувало, тому необхідно бути використовувати різні надумані параметри та показники. Чому цей вид оцінки досі не відмінено – не зрозуміло. Нормативна оцінка зазвичай видається державними органами разом із витягом з ДЗК.
Експертна грошова оцінка землі – той вид діяльності, яким займається наша оціночна компанія. Експертна оцінка має на меті визначення ринкової вартості земельної ділянки. Ну а ринкова вартість, як відомо, це та вартість, за яку ділянку можна продати, якщо діяти розумно та не дуже поспішати із продажем.
Ми будемо дуже раді бачити Вас серед своїх найкращих клієнтів!
