Оценка земли

Оценка земли

Про що тут йдеться:

Какая именно оценка вам нужна

Как заказать экспертную оценку земли

Какая цена услуги

Какие нужные документы

От чего зависит стоимость участка

Как выглядит справка об оценке

Кто имеет право этим заниматься

Какие существуют виды оценки земель

Какая оценка вам нужна

Если вы посетили нашу интернет-страницу, очевидно вы нуждаетесь в услуге оценщика земли. На начальном этапе важно определиться, какая оценка нужна в вашем случае, ведь их существует несколько. Более подробно об этом говорится в конце статьи по приведенной ссылке, однако эта информация относится скорее к теоретическим знаниям.

В большинстве случаев вам понадобится так называемая «экспертная денежная оценка» земли. Посмотрите, пожалуйста, приведенный ниже список. Если один из его пунктов – это ваш случай, то нужна именно эта услуга:

  • Проведение некоторых нотариальных действий, в том числе продажа недвижимости. Советуем предварительно узнать у нотариуса, которого вы выбрали для оформления сделки, какая оценка нужна в вашем конкретном случае. Ведь в некоторых ситуациях, например, при дарении или наследовании между ближайшими родственниками может быть достаточно нормативной оценки, автоматически формируемой в Вытяге из Государственного земельного кадастра.
  • Оформление права собственности через судебное решение. Не редки ситуации, когда наследство приходится оформлять не через нотариуса, как обычно, а именно через обращение в суд. Существуют две основные предпосылки для этого: не было своевременно открыто наследственное дело или умерший вовремя не оформил документы на право собственности должным образом. Оценка имущества, когда отсутствуют документы на него, имеет свою специфику, подробнее о которой можно узнать здесь.
  • Раздел имущества при разводе или при разрешении других судебных споров. Как и в вышеописанном случае оформления документов через суд, при разводе не редко возникают проблемные ситуации. В частности, когда истец не может предоставить оценщику документы на землю из-за того, что другая сторона их держит у себя и отказывается о чем-либо договариваться. В отличие от оценки жилья, оппонентам труднее препятствовать осмотру земельного участка, ведь на него не обязательно заходить, все можно посмотреть «со стороны» как визуально, так и с использованием технических средств. Однако документы могут и придержать, чтобы усложнить задачу вам или вашему юристу. Мы часто сталкиваемся с подобными ситуациями, и на самом деле никакой проблемы здесь нет.
  • Передача земельного участка под залог (кредитование). Когда человек хочет получить кредит, банк потребует проведения оценки имущества, которое будет выступать гарантом возврата денег. Случаи, когда объектом залога выступает именно земельный участок, не очень распространены, ведь чаще в этом качестве выступают квартиры. Если вам нужна оценка земли для передачи ее под залог, поинтересуйтесь заранее, есть ли какие-либо специфические требования к оценщиков недвижимости именно у выбранного вами кредитного учреждения. Ведь некоторые банки навязывают клиентам только компании из своего списка. Эта схема называется «аккредитацией» и имеет довольно широкое распространение. Создана она для искусственного уменьшения конкуренции и завышения стоимости услуг, чтобы банк или его отдельные менеджеры получили собственную выгоду из проведенных «карманными» оценщиками работ. Сразу отметим, что мы в таких «схемах» не участвуем.
  • Для целей бухгалтерского учета. Перед бухгалтерами периодически возникает задача определить справедливую стоимость земельных участков, учитываемых на балансе предприятия. Для этого также нужно заказать проведение именно экспертной денежной оценки земли. А вот для расчета размера земельного налога используется так называемая нормативная оценка. Законодательство в этой области в целом несколько запутано, но под каждый конкретный случай разобраться, что именно вам нужно, не так уж и трудно.

Экспертная денежная оценка земли и права пользования ею направлена на определение рыночной стоимости участков (Закон Украины «Об оценке земель»).

Пожалуйста, обратите внимание, что наша компания занимается проведением исключительно экспертной оценки, другие виды услуг по землеустройству мы не предоставляем.

Как заказать экспертную оценку земли

Это очень просто, однако процесс проведения может отличаться в зависимости от цели оценки.

На первом этапе нужно прислать нам фото документов (каких именно – указано ниже по тексту). Как именно вы их отправите, нет разницы, подойдет и электронная почта, и вайбер, и телеграмм. Фото должно быть таким, чтобы весь текст можно было прочесть. Ну и, пожалуйста, делайте так, чтобы одна страница документа была полностью отображена на одном фото. Подразумевается, что не нужно крупным планом фотографировать разные части страницы и присылать нам такие «пазлы». 🙂

Если вы готовите документы для дальнейшей продажи участка, эта информация позволит нам сделать предварительный просчет того, какой может быть стоимость вашей земли. Особенностью оценок, производимых для нотариуса, является необходимость их обязательной регистрации в специфическом государственном реестре – «единой базе отчетов ФГИУ ». Здесь нужно остановиться, чтобы разобраться поподробнее.

Уже несколько лет существует автоматический государственный так называемый «оценочный модуль». Эта программа «самостоятельно» в автоматическом режиме рассчитывает стоимость любого объекта недвижимости. Для этого достаточно ввести туда его параметры: адрес, площадь и другие характеристики, присущие тому или иному типу имущества (квартиры, гаражи, дома, помещения, земля и т.д.) Иногда бывает, что определенная этой программа стоимость оказывается близкой к рыночной. Но случается и так, что определенная цифра значительно превышает реальную сумму сделки.

Дело в том, что оценка земли для нотариальных действий подлежит обязательной регистрации в этом реестре, иначе нотариус ее просто не примет. Например, вы фактически продаете собственный дачный участок за 500 тыс.грн, а автоматическая оценка выдает 1 млн. В таком случае у оценщиков нет возможности (даже при условии максимального их желания) зарегистрировать стоимость менее 750 тыс.грн.

Еще до того, как получить аванс за выполнение работы, мы предварительно ориентируем, нет ли таких проблем именно с вашим участком. Если они есть, оценка земли «в ручному режиме» согласовывается со специалистами Фонда госимущества Украины и после чего вносится в реестр с правильной стоимостью. Однако эта процедура довольно специфическая, поэтому каждый такой случай нужно рассматривать индивидуально.

Если же экспертная оценка земли необходима для подачи искового заявления или уже в ходе рассмотрения судебного дела, регистрация в описанном выше реестре не требуется. Однако не лишним будет все же произвести предварительный просчет ориентировочной стоимости имущества, чтобы, как говорится, ваши пожелания совпали с нашими возможностями.

Что касается проведения оценок земельных участков для бухгалтерского учета, то там есть варианты. В большинстве случаев регистрация отчетов оценщика не требуется. Однако некоторые компании по управлению активами просят зарегистрировать оценку недвижимости, ориентируясь на требования НКЦБФР – Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. Еще раз подчеркнем, что это касается только имущества корпоративных инвестиционных фондов и КУА, которые ими управляют.

Какая цена услуги

Выше мы отмечали, что процедура проведения оценки имущества в значительной степени зависит от цели, с которой проводится такая работа. Даже в ЗУ «Об оценке имущества» указано, что цель оценки является существенным и обязательным условием для любого договора с оценщиками. Цель оценки обязательно указывается также и в выводах о стоимости, ведь сам отчет может использоваться только в тех целях, для которых он был разработан.

Соответственно, и стоимость наших услуг отличается в зависимости от цели проведения оценки, а также, конечно, от особенностей конкретного участка. Ведь земли в зависимости от их расположения, целевого назначения и других характеристик могут быть как очень простыми (типичными) с точки зрения определения их стоимости, так и крайне специфическими и сложными. Поэтому ниже приводим ориентировочные цены на типовые оценки с приставкой от:

  • Обычно цена услуг по подготовке документов для продажи или наследования имущества (для нотариуса) составляет 1500 грн, производится за один день.
  • Ориентировочная стоимость проведения оценки земельного участка для предъявления в суде от 2500 грн, срок выполнения – 1-2 дня.
  • Стоимость работ, связанных с нетипичными земельными участками, в частности, с коммерческим целевым назначением определяется индивидуально.

Какие нужны документы

Для проведения экспертной оценки земли необходимы следующие документы:

  1. Право собственности на участок. Это может быть много видов документов, ведь они отличаются в зависимости как от способа получения имущества (приватизация, покупка, наследство и т.п.), так и от периода, когда проходило последнее переоформление прав на имущество. Таким образом, право собственности могут подтверждать такие документы, как государственный акт, свидетельство, договор-купли продажи или выписка из реестра прав на недвижимое имущество.
  2. Извлечение из ГЗК нужно не всегда. Если в документе на право собственности есть вся информация для проведения оценки, тогда мы не будем требовать дополнительно предоставить выписку из Государственного земельного кадастра. Пожалуйста, проверьте, указано ли в праве собственности: адрес, точное целевое назначение, кадастровый номер и площадь участка. Иногда на практике в документах на дачные участки указывается формулировка – «для ведения садоводства». Этой информации недостаточно, ведь садоводство может быть как индивидуальным, так и коллективным.
  3. Налоговый код владельца или паспортные данные необходимы для регистрации отчета в государственном реестре. Налоговый код владельца указывается в некоторых видах документов на право собственности, в частности в договоре купли-продажи или дарения, и в выписке из реестра прав на недвижимое имущество. Если вы предоставили нам такой документ, ни код, ни паспортные данные дополнительно отправлять не нужно. Вообще налогового кода в любом случае хватает для оформления и регистрации, поэтому паспортные данные мы никогда не требуем.

При проведении оценки прав пользования земельными участками, в том числе таких, которые «закреплены» за государственными или коммунальными предприятиями, пакет необходимых документов определяется индивидуально. Для такой услуги может потребоваться дополнительно выписка о нормативно-денежной оценке, договоре аренды или документе на право постоянного пользования участком и т.д.

От чего зависит стоимость участка

Сразу хотим еще раз акцентировать внимание, как говорится, на наболевшем. Если экспертная оценка проводится для предоставления нотариусу, стоимость у нее не может отличаться от автоматической государственной оценки больше, чем на 25%. Если стоимость в реестре оказалась более завышенной, снизить ее простой оценкой не удастся. И следующие факторы на первом этапе не будут иметь влияния, ведь нужно будет проходить специальную процедуру так называемого рецензирования отчета в Фонде госимущества. Поэтому первым фактом, от которого зависит стоимость земельного участка, можно условно считать автоматически определенной «государственной» стоимостью земли.

Если же регистрация отчета не требуется или стоимость в реестре соответствует рыночной (плюс-минус 25%), на цену участка влияют следующие основные факторы:

  1. «Глобальное» расположение. Значение имеет, в каком населенном пункте (или возле которого) расположен участок. Есть ли рядом автомобильные трассы, станции электрички и т.д. Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения – влияние имеют специфические факторы, например наличие рядом элеваторов или мощностей для хранения и переработки продукции.
  2. Локальное расположение. Если речь идет о участке в деревне или даче, то безусловно, влияние имеет расположение имения по отношению от зон рекреации (лес или водоем), остановок общественного транспорта, объектов инфраструктуры ( магазины, сферы услуг). Также есть неочевидное влияние ближайшего окружения, то есть соседей. Есть даже народная мудрость, что все мы покупаем не частный дом, а соседей. Например, если рядом с вашим домовладением полуразрушенный дом, в котором проживают маргинальные асоциальные элементы, понятно, что это, мягко говоря, не прибавит стоимости вашему имуществу. И наоборот. Нередки примеры, когда стоимость земельного участка существенно выше похожих, ведь рядом с ним проживает какой-то чиновник или бизнесмен. Особенно часто такое явление можно наблюдать в таких местностях, как Конча-Заспа под Киевом, в частности, в селе Козин.
  3. Подъезд и коммуникации. Это очень важный фактор, который не все покупатели вовремя учитывают. А потом, когда узнают стоимость подведения инженерных коммуникаций, в частности электричества, выставляют только что приобретенный участок снова на продажу. В первую очередь это касается земельных участков, которые риэлторы называют «в поле». Никаких дорог и электрических опор еще нет, но поводом для приобретения является низкая цена по сравнению с землей в том же селе. Риэлторы берут деньги за фактически заключенное соглашение, поэтому дальнейшая судьба приобретенного имущества их не интересует. Однако покупатель должен понимать, что стоимость в поле не просто так ниже в несколько раз. Ведь кроме расходов на инфраструктуру, есть риск того, что по каким-то объективным или субъективным причинам, ее вообще никогда не построят в том месте. А если и построят, то готовы ли вы проживать десятилетия в постоянном строительстве вокруг?
  4. Форма участка. Один из важнейших параметров, непосредственно влияющий на возможные ограничения в планировании и застройке имения. На рынке пригородной недвижимости риэлторы различают земельные участки правильной и неправильной формы. Наиболее ценятся участки прямоугольной приближенной к квадратной форме. А не длинные узкие ленты, которые часто можно видеть в селах. Следует также лишний раз поразмыслить, стоит ли покупать участок треугольной формы, даже если по всем другим характеристикам он вас полностью устраивает.
  5. Целевое назначение. Понятно, что земли под ведение товарного сельского хозяйства (так называемые «паи») нельзя сравнивать с участками, предоставленными для застройки. Однако часто возникает вопрос, является ли адекватным аналогом для жилого дома в селе дача в садоводческом обществе. Методика четко запрещает сравнивать «сельские» и дачные участки для определения их рыночной стоимости. Также написано много статей об отличиях жилых домов в деревне от садовых (дачных) и специфику таких земель с точки зрения постоянного проживания.
  6. Сезонность предложений. Далеко не все покупатели знают о том, что выбирать и покупать земельный участок в осенне-зимний период является не очень удачной идеей. Особенно, если речь идет о дачном имении. Конечно, просматривать рынок нужно постоянно, ведь можно встретить срочную продажу или другое действительно выгодное предложение. Обычно на осень и зиму большинство продавцов снимают предложения по продаже, а остаются только «долгоиграющие» объявления с завышенными ценами. То есть в продаже остается только недвижимость, которую в сезон почему-то никто не захотел приобрести. Возникает вопрос, а почему же зимой не покупают землю? Зимой, особенно под снегом, трудно изучить особенности участка, его преимущества и недостатки. А уже весной гораздо проще понять ситуацию с грунтовыми водами и возможными подтоплениями из-за оттепели. Ну и опять-таки социальный фактор, о котором указывалось выше. В расцвет дачного сезона сразу видно, кто соседствует, и нет ли среди них «асоциальных элементов».

Как выглядит справка об оценке

Давайте сначала определимся, как правильно называется документ, выдаваемый оценщиком в результате проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности», статья 3:

В случаях проведения независимой оценки имущества составляется отчет об оценке имущества. В случаях самостоятельного проведения оценки имущества органом государственной власти или органом местного самоуправления составляется акт оценки имущества.

Таким образом, результатом оценки земли является отчет об оценке. Требования содержания и структуры этого документа регламентируются несколькими нормативными правовыми актами. Упрощенно структура отчета оценщика выглядит следующим образом:

  1. Титульная страница. Если отчет сделан для нотариальных целей, на титуле указывается в частности уникальный регистрационный номер и пароль поиска в единой базе, позволяющий нотариусу проверить действительность регистрации документа.
  2. Содержание.
  3. Вывод о стоимости. Он содержит самую главную информацию. Адрес земельного участка, его площадь и кадастровый номер, ФИО заказчика, цель проведения оценки и дата составления отчета. Ну и, конечно, рыночная стоимость оцениваемого имущества.
  4. Вводная часть. В ней оценщики приводят общую информацию о целях и процедурах оценки, а также возможные ограничения по использованию отчета в некоторых ситуациях.
  5. Описание земельного участка. Подробная характеристика местоположения земли и ее основных характеристик, в том числе и свита. Здесь должна быть описана форма участка, наличие и вид подъездных путей, инженерные коммуникации и другие особенности.
  6. Расчет стоимости. Кроме методологии в этом разделе оценщики приводят скриншоты и ссылки использованных для расчетов объявлений по продаже земельных участков, которые по основным характеристикам максимально приближены к объекту оценки.
  7. Документы от заказчика. В частности, копия права собственности и при наличии выписки из ГЗК.
  8. Копии разрешительных документов оценщика. Что это такое – рассказываем в следующей главе этой статьи.

А что же такое справка об оценке? Речь идет об автоматической «государственной» оценке, о которой мы писали выше. Обратите внимание на то, что эта справка используется исключительно для нотариальных действий. Использовать ее в суде или для целей бухгалтерского учета нельзя.

Фонд государственного имущества Украины отмечает:

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единой базой данных отчетов об оценке формируется электронная справка о его оценочной стоимости (е-Справка), которая действует в течение 30 календарных дней со дня ее формирования.

Если заинтересованное лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, оно вправе обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщика) с целью определения рыночной стоимости такого объекта. Субъектом оценочной деятельности (оценщиком) составляется отчет об оценке имущества, который зарегистрируется в Единой базе. Зарегистрированный отчет об оценке имущества действует в течение 6 месяцев с даты оценки.

Кто имеет право этим заниматься

Наша компания имеет все необходимые разрешительные документы для проведения оценки недвижимого имущества в том числе и экспертной денежной оценки земельных участков, а именно:

  1. Квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков. Такой документ бессрочный, выдается один раз после того, как оценщик успешно сдал квалификационный экзамен. Этот разрешительный документ ранее выдавало Государственное агентство земельных ресурсов Украины (Госкомзем), а сейчас Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра. Квалификационное свидетельство действует только в том случае, если оценщик имеет еще одно действующее удостоверение – о повышении квалификации.
  2. Удостоверение о повышении квалификации оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков. Каждый оценщик обязан не реже одного раза в два года проходить курсы повышения квалификации. При нарушении этого требования он теряет право заниматься профессиональной деятельностью, соответственно и документы, выданные им, юридически ничтожны.

Ранее (несколько лет назад) для проведения профессиональной оценки земли требовались еще несколько документов – лицензия, сертификат СОД, выписка из реестра оценщиков. Однако сейчас перечень необходимых документов сократили до двух вышеприведенных, если исполнитель работ официально зарегистрирован как физическое лицо предприниматель.

Какие существуют виды оценки земель

Для большинства людей эта информация вряд ли будет иметь практическое применение. Однако для лучшего понимания темы, которой посвящена эта статья, она может быть полезна.

В зависимости от цели и методов проведения оценки земель разделяется на следующие виды:

  1. Бонитировка почв. Эти данные являются составной частью государственного земельного кадастра и являются основой для проведения экономической оценки угодий и учитываются при определении экологической пригодности почв для выращивания растительных культур, а также потерь сельско- и лесохозяйственного производств.
  2. Экономическая оценка земель. Эта процедура является основой при проведении нормативной денежной оценки, анализе эффективности использования угодий по сравнению с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности участков сельскохозяйственного назначения для выращивания растительных культур.
  3. Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения бывает двух видов: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно действующему законодательству, арендной плате за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производств, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. «Нормативка» рассчитывается исходя из справочных данных о плодородии земель сельскохозяйственного назначения или опираясь на данные о расходах на создание инфраструктуры населенного пункта. Значение нормативной оценки – это некоторая абстракция, которая тянется еще с советских времен, когда понятие рыночной стоимости земли еще не существовало, поэтому необходимо было использовать разные надуманные параметры и показатели. Почему этот вид оценки до сих пор не отменен – непонятно. Нормативная оценка обычно выдается государственными органами вместе с выдержкой из ГЗК.

Экспертная денежная оценка земли – тот вид деятельности, которым занимается наша оценочная компания. Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости земельного участка. Ну а рыночная стоимость, как известно, это стоимость, за которую участок можно продать, если действовать разумно и не очень торопиться с продажей.

Мы будем очень рады видеть Вас среди наших лучших клиентов!

Поделиться на Facebook