О чём здесь идёт речь:
Виды помещений с точки зрения оценщика
Какая разница, для чего проводится оценка помещений?
В чем особенность оценки здания?
Какая разница, кому принадлежит недвижимость?
Виды помещений с точки зрения оценщика
На процедуру проведения оценки помещений самое большое влияние имеют три фактора:
- в чьей собственности недвижимость (государственная, коммунальная или частная),
- где она находится,
- какие конструктивные и архитектурно-планировочные особенности и характеристики.
Сразу необходимо подчеркнуть, что помещение – это обособленная часть здания или сооружения. В некоторых случаях, конечно, помещение может занимать и всю внутреннюю часть здания. Тем не менее, на начальном этапе нужно уточнить, о чем именно идет речь. Ведь определение стоимости отдельно расположенных объектов недвижимости (зданий и сооружений) имеет свои характерные особенности. Они связанные прежде всего с правами на земельный участок, который относится к объекту. Кроме того, при работе с отдельно стоящими зданиями возникает необходимость определения и учёта различных видов износа конструктивных элементов строений.
Также важно понять, что именно нужно заказчику. Ведь достаточно часто запрос «оценка помещений» имеет своей целью поиск услуги не определения рыночной стоимости, а по изучению технического состояния сооружения или внутренней отделки его частей. В этом случае необходимо проведение строительной технической экспертизы недвижимости, а не её экспертной оценки (подробнее здесь). Ну и, соответственно, искать нужно не оценщика, а эксперта. В чем разница между этими двумя специалистами можно прочитать по приведенной в предыдущем предложении ссылке.
Для чего всё это нужно?
Определение рыночной стоимости недвижимости на практике наиболее часто необходимо для таких целей:
- Заключение нотариальных договоров. Любое нотариальное действие с недвижимостью – продажа, дарение, наследство, пожизненное содержание – требует уплаты налогов и пошлин, которые рассчитываются от оценочной стоимости. При этом есть разница, кому именно принадлежит имущество: физическому или юридическому лицу. Казалось бы, какая разница? А разница в том, что разные собственники при переоформлении недвижимости платят разные виды налогов. У «физиков» при проведении большинства видов операций возникает подоходный налог (НДФЛ) и для его расчета нужна оценка. Что же касается «юриков» – здесь мнения у разных нотариусов может отличаться. Поэтому, если вы представляете юридическое лицо и планируете продавать помещение, важно получить предварительную консультацию именно у того, нотариуса, которого вы выбрали для оформления договора.
- Бухгалтерский учет. Здесь речь может идти об определении как рыночной, так и «справедливой» стоимости. По сути это одно и то же, просто в разных нормативных документах проходит под разными определениями. Экспертная оценка для бухгалтеров нужна во многих случаях: постановка на баланс или продажа (списание), передача имущества в аренду, актуализация стоимости активов для правильного ведения налогового учёта.
- Для предъявления в суде. Не редкими являются случаи, когда при разводе супругов или при конфликте бизнес-партнёров возникает необходимость провести справедливую оценку стоимости помещения, которое находится в совместной собственности. Однако бывают и ситуации, когда необходимо обратиться в суд, но при этом никакого конфликта интересов не существует. Примером может быть переоформление права собственности через суд, если по каким-то причинам с помощью нотариуса это сделать невозможно (недостаточно документов, вышли сроки и т.п.)
- Получение выплат за границей. Такие заказы значительно участились после начала широкомасштабной войны. Владельцы недвижимости, которые выехали за границу, должны предоставить оценку стоимости своего имущества в Украине либо для получения социальных выплат, либо для других целей, связанных с налогообложением в стране пребывания. Если вам необходима оценка помещения для предъявления за границей, – мы с радостью предоставим такую услугу. Эти отчеты имеют ряд особенностей по оформлению и частично переводятся на английский язык. У нас большой опыт выполнения подобных работ, поэтому с нашими отчетами проблем за границей не возникнет.
- Аренда коммунального или государственного имущества. Особенностью подготовки таких документов является то, что в соответствии с требованиями законодательства, оценка помещений для аренды должна обязательно проверяться либо еще одним оценщиком, либо (чаще всего) государственным органом. По результатам такой проверки составляется документ, который называется «рецензия», а сам процесс – «рецензированием». Эта тема достаточно специфична, поэтому оценке для аренды коммунального имущества мы посвятили отдельный раздел ниже по тексту.
Безусловно, существуют и другие ситуации, когда необходимо воспользоваться услугами оценщиков недвижимости. Однако в данной статье мы хотим предоставить вам общее представление о наших услугах, а не окончательно запутать, вникая в детали конкретных обстоятельств, которые возникают относительно не часто.
Какая разница, для чего проводится оценка помещений?
«Нам нужна обычная оценка, просто определить стоимость помещения, для себя.» Некоторых клиентов, которые звонят просто по рекламе, иногда раздражает или даже возмущает наш вопрос: «Для чего нужна оценка помещения, где она будет предъявляться?» Разумеется, спрашиваем мы это не просто так. И тем более не потому, что оценщикам очень интересно узнать, какие такие обстоятельства вынудили человека определять стоимость своего имущества.
Дело заключается в том, что в зависимости от цели, для которой необходимо провести оценку помещения, по разному происходит как сам процесс предоставления услуги, так и оформление итоговых документов. Даже стоимость помещения, как это ни странно, может зависеть от цели оценки. Например, при продаже недвижимости в качестве оценочной стоимости может быть использована справка из специального государственного реестра. И эта стоимость может не иметь вообще никакого отношения к реальной рыночной стоимости вашей недвижимости.
Если у вас по каким-либо причинам на руках нет документов на право собственности и технического паспорта на помещение, то оценку для нотариуса скорее всего сделать не получится. А вот для суда – можно, поскольку в этому случае подача искового заявления в суд и нужна для того, чтобы восстановить документы и должным образом оформить свои права на имущество.
То же касается и осмотра помещения для оценки его стоимости. Состояние конструктивных элементов и внутренней отделки, безусловно, существенно влияет на рыночную стоимость недвижимости. И в большинстве случаев оценщик выезжает на осмотр. Но что делать, если у заказчика нет возможности предоставить доступ в помещение по объективным или субъективным причинам? Вопрос сложный и не всегда однозначный, тем более, что для недвижимости и для пустых земельных участков в нормативно-правовых актах применяется разная логика.
Мы начинаем углубляться в дебри законодательства, хотя такую цель перед собой не ставили. 🙂 Важно еще раз подчеркнуть то, что от цели оценки помещения зависит как процедура проведения, так и оформление документов, которые вы получите в результате работы оценщика.
В чем особенность оценки здания?
Часто от новых клиентов мы слышим фразу «мне необходимо провести оценку отдельно стоящего помещения». Как уже упоминалось выше, помещение – это часть здания, поэтому оно по своему определению не может быть отдельно стоящим, а только встроенным. Если же речь идёт всё-таки об отдельном «автономном» объекте недвижимости, то важно обратить внимание на земельный участок, на котором расположено это здание или сооружение.
При определении стоимости встроенных помещений оценщик чаще всего ориентируется на цены предложений по продаже или аренде на аналогичные объекты. В случае же со зданиями, особенно если они расположены в небольших населенных пунктах, в некоторых случаях допускается применение затратного подхода. То есть оценки отдельно земельного участка и отдельно затрат на строительство объекта с похожими характеристиками с учётом его накопленного износа.
Не будем снова углубляться в дебри методик и вдаваться в подробности. Отметим лишь то, что подходы к определению рыночной стоимости встроенных помещений и отдельно стоящих зданий могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому еще на этапе переговоров важно правильно сформулировать задачу, чтобы не получилось, что договорились о чем-то одном, а по факту имеем нечто совершенно иное. 🙂
Какая разница, кому принадлежит недвижимость?
Казалось бы, какое отношение к стоимости конкретного помещения имеет то, кому именно оно принадлежит? В теории это так, однако в оценочной практике разница есть, при чём весьма существенная.
С точки оценщиков можно выделить четыре вида собственников недвижимости со своими уникальными особенностями:
- Физические лица. Если оценка помещения, которое принадлежит «физику», необходима для проведения нотариальных действий, то такой документ подлежит обязательной регистрации в специальном государственном реестре ФДМУ. И, к сожалению, именно с нежилой недвижимостью здесь нередоко наблюдаем определённые проблемы. Дело в том, что этот реестр «сам» рассчитывает стоимость по каждому объекту недвижимости. И регистрирует оценки, только если они отличаются не более чем на 25% от этой автоматически определенной стоимости. Такая автоматическая оценка неплохо работает на квартирах в спальных районах Киева и других крупных городов. А по нежилым помещениям, каждое из которых по-своему уникально, часто бывают явные «промахи» в виде завышенных цен (иногда даже в разы). То есть правильную оценку помещения с рыночной стоимостью зарегистрировать не получается, а без такой регистрации нотариус документ не примет. Существует процедура согласования с Фондом госимущества таких оценок «в ручном режиме», однако это сложно и мало кто из оценщиков берётся за выполнение таких работ.
- Предприятия в частной собственности. При продаже недвижимости, которая находится на балансе «юриков», не все нотариусы требуют предоставить оценку помещения. И даже из тех, кто требует, не все настаивают на её регистрации в описанном выше реестре. Обязательно заранее уточняйте эти детали именно у того нотариуса, которого вы выбрали для оформления документов. Не исключено, что окончательный выбор нотариуса будет как раз-таки зависеть от его видения необходимости предоставления оценки и её регистрации. 🙂 Если же оценка нужна для суда, – то здесь особых проблем нет как для физических, так и для юридических лиц. Для суда оценку не нужно регистрировать ни в каких реестрах, потому и нет необходимости ориентироваться на автоматически определённую стоимость, которая часто далека от реальности.
- Государственные структуры. Специфика работы сильно зависит от того, для чего именно нужна оценка помещения. Существует два основных варианта: продажа/аренда или постановка на баланс. При продаже или аренде государственного имущества в большинстве случаев необходимо получить «одобрение» на эту операцию от Фонда госимущества Украины. При этом применяется специфическая процедура для выбора оценочной компании, а закупка услуг проходит через тендер на Прозорро. Если же продавать или сдавать в аренду имущество не планируется, а здание или сооружение, выявленное в ходе инвентаризации или переданное от другого ведомства, просто необходимо поставить на баланс, – ситуация выглядит проще. Заключаем договор, выезжаем на осмотр недвижимости, делаем качественную оценку рыночной стоимости и сдаём её заказчику.
- Коммунальные предприятия и учреждения. Оценка имущества в коммунальной собственности чаще всего проводится для целей передачи помещений в аренду. По сравнению с государственным имуществом нюанс здесь в том, что рецензирование отчетов проводит не региональное отделение ФГИУ, а Департамент коммунальной собственности при городском совете. Заказчиком услуг выступает будущий арендатор на основании документально подтверждённого разрешения от балансодержателя, поэтому государственные деньги на оплату услуг не тратятся. А значит уменьшается количество бюрократии и бумажной волокиты. В том числе благодаря относительной простоте всей процедуры услуга пользуется широкой популярностью у предпринимателей. А раз так, имеет смысл отдельно и подробно рассмотреть ситуацию, если вы решили арендовать помещение, которое находится на балансе одного из коммунальных учреждений. Например, спортивный зал в школе или подвал в жилом доме.
Недвижимость в коммунальной собственности Киева для аренды
Определение стоимости недвижимости, которая находится в городской коммунальной собственности Киева, для расчета арендной платы (оценка стоимости аренды). Это специфическая работа, которая имеет большое количество особенностей по сравнению с оценкой помещений в частной собственности. Основной особенностью здесь является необходимость согласования результатов работы оценщика с проверяющим органом. То есть прохождение процедуры рецензирования.
Этой теме посвящено множество отдельных статей оценщиков, поэтому здесь мы приведем только ссылки на них. Узнать общий алгоритм действий при аренде коммунального имущества Киева можно в этой статье. Также необходимо заранее сказать, что процедура согласования цифр предназначена для того, чтобы заказчик с оценщиком не смогли договориться о занижении оценки стоимости недвижимости. И эта процедура справляется со своей задачей на 100%. Поэтому, к сожалению некоторых потенциальных арендаторов, занизить цену помещений в Киеве не получится. А если кто-то из недобросовестных оценщиков и возьмется за это дело, результата для заказчика всё равно не будет. Такой документ не пройдет согласование в Департаменте и всю процедуру Вам придется начинать с самого начала. А именно: обновлять письмо от балансодержателя, заказывать новую оценку, подавать документы на рецензирование… При этом нужно учитывать, что этот процесс довольно длительный по времени и может занимать несколько месяцев.
Обратите внимание на выбор оценщика для этого вида работы! Ведь при недостаточности его компетенции, Вы рискуете потерять время и деньги. Обязательно интересуйтесь опытом компании и конкретного специалиста в выполнении оценки коммунального имущества.
Сколько стоит оценка помещений
Как уже говорилось выше, работы по оценке недвижимости, которая находится в частной и в коммунальной собственности, существенно отличаются друг от друга. Ведь при составлении отчета по частному помещению для предъявления у нотариуса недобросовестные оценщики могут делать эту работу некачественно. Вплоть до того, что писать там откровенную чушь, надеясь на то, что не найдется какого-нибудь желающего оспорить сделку. А между тем, операции по переоформлению не так уж редко признаются недействительными как раз на основании того, что оценка имущества сделана с нарушениями. По этому поводу сейчас, кстати, большое количество афер и мошеннических схем, связанных с заниженными результатами оценки. Но это уже, как говорится, отдельный разговор.
Цена услуги по определению стоимости помещений сильно зависит от его параметров. Ориентир по стоимости для коммунального имущества – 5000 грн, однако эта стоимость может быть выше. Например, если объект имеет конструктивные особенности, такие как расположение на нескольких этажах. Что касается оценки недвижимости для предъявления в суде, то здесь ориентиров нет. Цена услуги может изменяться в широких пределах в зависимости от каждой конкретной ситуации. Ведь нельзя же сравнить по сложности расчет стоимости, например, кабинета в административном здании и кафе, расположенного на первом этаже и в подвале, к тому же еще и имеющего открытую площадку на улице.
Отдельным видом работы является оценка помещений трансформаторных подстанций для передачи их на баланс Киева. Однако этот вопрос относится уже к определению стоимости инженерных коммуникаций: электрических и тепловых сетей, водопровода и канализации, сетей освещения и тому подобное. Подробнее об этой услуге можно прочитать здесь.
