Оцінка приміщень

Оцінка офісного приміщення

Про що йдеться:

Види приміщень з точки зору оцінювача

Для чого все це потрібно?

Яка різниця, для чого потрібна оцінка приміщень?

У чому особливість оцінки будівлі?

Яка різниця, кому належить нерухомість?

Нерухомість у комунальній власності Києва для оренди

Скільки коштує оцінка приміщень

Види приміщень з точки зору оцінювача

На процедуру проведення оцінки приміщень найбільший вплив мають три фактори:

  1. в чиїй власності перебуває нерухомість (державна, комунальна чи приватна),
  2. де вона розташована,
  3. які має конструктивні та архітектурно-планувальні особливості та характеристики.

Відразу необхідно підкреслити, що приміщення – це відособлена частина будівлі або споруди. У деяких випадках, звичайно, приміщення може займати і всю внутрішню частину будівлі, тим не менш, на початковому етапі потрібно уточнити, про що саме йде мова. Адже при визначенні вартості окремо розташованих об’єктів нерухомості (будівель і споруд) є особливості, пов’язані насамперед з правами на земельну ділянку, яка відноситься до об’єкта, а також з більш точним урахуванням різних видів зносу конструктивних елементів будівель.

Також важливо зрозуміти, що саме потрібно замовнику. Адже досить часто запит «оцінка приміщень» має своєю метою пошук послуги по визначенню технічного стану споруди або внутрішнього оздоблення його частин. В цьому випадку необхідно проведення будівельної технічної експертизи нерухомості, а не її експертної оцінки. Ну і, відповідно, шукати потрібно не оцінювача, а експерта. У чому різниця між цими двома фахівцями можна прочитати за наведеним у попередньому реченні посиланням.

Для чого все це потрібно?

Бухгалтер та багато документів

Визначення ринкової вартості нерухомості на практиці найчастіше необхідне для таких цілей:

  • Укладання нотаріальних договорів. Будь-яка нотаріальна дія з нерухомістю – продаж, дарування, спадок, довічний утримання – вимагає сплати податків і мит, які розраховуються від оціночної вартості. При цьому є різниця, кому саме належить майно: фізичній чи юридичній особі. Здавалося б, яка різниця? А різниця в тому, що різні власники при переоформленні нерухомості сплачують різні види податків. У «фізиків» при проведенні більшості видів операцій виникає ПДФО і саме для його розрахунку потрібна оцінка. Що ж до «юриків» – тут думки у різних нотаріусів можуть різнитися. Тому, якщо ви представляєте юридичну особу та плануєте продавати приміщення, важливо отримати попередню консультацію саме у того нотаріуса, якого ви обрали для оформлення договору.
  • Бухгалтерський облік. Тут може йтися про визначення як ринкової, так і «справедливої» вартості. По суті це одне і те саме, просто в різних нормативних документах проходить під різними визначеннями. Експертна оцінка для бухгалтерів потрібна у багатьох випадках: постановка на баланс або продаж (списання), передача майна в оренду, актуалізація вартості активів для правильного ведення податкового обліку.
  • Для пред’явлення в суді. Не рідкісні випадки, коли при розлученні подружжя або при конфлікті бізнес-партнерів виникає необхідність провести справедливу оцінку вартості приміщення, яке перебуває у спільній власності. Однак бувають і ситуації, коли потрібно звернутися до суду, але при цьому жодного конфлікту інтересів не існує. Прикладом може бути переоформлення права власності через суд, якщо з якихось причин за допомогою нотаріуса це зробити неможливо (недостатньо документів, вийшли строки тощо)
  • Отримання виплат за кордоном. Такі замовлення значно почастішали після початку широкомасштабної війни. Власники нерухомості, які виїхали за кордон, мають надати оцінку вартості свого майна в Україні або для отримання соціальних виплат, або для інших цілей, пов’язаних із оподаткуванням у країні перебування. Якщо вам необхідна оцінка приміщення для пред’явлення за кордоном, ми з радістю надамо таку послугу. Ці звіти мають ряд особливостей щодо оформлення та частково перекладаються англійською мовою. Ми маємо великий досвід виконання подібних робіт, тому із нашими звітами проблем за кордоном не виникне.
  • Оренда комунального чи державного майна. Особливістю підготовки таких документів є те, що відповідно до вимог законодавства, оцінка приміщень для оренди повинна обов’язково перевірятися або ще одним оцінювачем, або (найчастіше) державним органом. За результатами такої перевірки складається документ, який називається «рецензія», а сам процес – «рецензуванням». Ця тема є досить специфічною, тому оцінці для оренди комунального майна ми присвятили окремий розділ нижче за текстом.

Безперечно, існують й інші ситуації, коли необхідно скористатися послугами оцінювачів нерухомості. Однак у цій статті ми хочемо надати вам загальне уявлення про наші послуги, а не остаточно заплутати, вникаючи в деталі конкретних обставин, які виникають не дуже часто.

Яка різниця, для чого потрібна оцінка приміщень?

«Нам потрібна звичайна оцінка, просто визначити вартість приміщення, для себе.» Деяких клієнтів, які телефонують просто з реклами, іноді дратує чи навіть обурює наше питання: «Для чого потрібна оцінка приміщення, де вона буде пред’являтися?» Зрозуміло, питаємо ми це не просто так. І тим більше не тому, що оцінювачам дуже цікаво дізнатися, які саме обставини змусили людину визначати вартість свого майна.

Справа полягає в тому, що в залежності від мети, для якої необхідно провести оцінку приміщення, по-різному відбувається як процес надання послуги, так і оформлення підсумкових документів. Навіть вартість приміщення, хоч як це не дивно, може залежати від мети оцінки. Наприклад, під час продажу нерухомості у якості оцінної вартості може бути використана довідка зі спеціального державного реєстру. І ця вартість може не мати взагалі жодного відношення до реальної ринкової вартості вашої нерухомості.

Якщо у вас з якихось причин на руках немає документів на право власності та технічного паспорта на приміщення, то оцінку для нотаріуса швидше за все зробити не вдасться. А ось для суду – можна, оскільки в цьому випадку подання позовної заяви до суду і потрібне для того, щоб поновити документи та належним чином оформити свої права на майно.

Те ж стосується й огляду приміщення для оцінки його вартості. Стан конструктивних елементів і внутрішнього оздоблення, безумовно, має суттєвий вплив на ринкову вартість нерухомості. І здебільшого оцінювач виїжджає на огляд. Але що робити, якщо замовник не має можливості надати доступ до приміщення з об’єктивних чи суб’єктивних причин? Питання складне і не завжди однозначне, тим більше, що для нерухомості та для вільних від забудови земельних ділянок у нормативно-правових актах застосовується різна логіка.

Ми починаємо заглиблюватися в нетрі законодавства, хоча таку мету перед собою не ставили 🙂 Важливо ще раз наголосити на тому, що від мети оцінки приміщення залежить як процедура проведення, так і оформлення документів, які ви отримаєте в результаті роботи оцінювача.

У чому особливість оцінки будівлі?

Часто від нових клієнтів ми чуємо фразу «Мені необхідно провести оцінку окремо розташованого приміщення». Як уже згадувалося вище, приміщення – це частина будівлі, тому воно за своїм визначенням не може бути окремо розташованим, а лише вбудованим. Якщо ж йдеться все ж таки про окремий «автономний» об’єкт нерухомості, то важливо звернути увагу на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля або споруда.

При визначенні вартості вбудованих приміщень оцінювач найчастіше орієнтується на ціни пропозицій з продажу чи оренди на аналогічні об’єкти. У випадку ж із будівлями, особливо якщо вони розташовані в невеликих населених пунктах, у деяких випадках допускається застосування витратного підходу. Тобто оцінки окремо земельної ділянки та окремо витрат на будівництво об’єкта зі схожими характеристиками з урахуванням його накопиченого зносу.

Не будемо знову заглиблюватися в нетрі методик і вдаватися в подробиці. Відзначимо лише те, що підходи до визначення ринкової вартості вбудованих приміщень і будівель, що окремо розташовані, можуть істотно відрізнятися один від одного. Тому ще на етапі переговорів важливо правильно сформулювати завдання, щоб не вийшло, що домовилися про щось одне, а за фактом маємо щось інше. 🙂

Яка різниця, кому належить нерухомість?

Вивіска нотаріуса у Києві

Здавалося б, яке відношення до вартості конкретного приміщення має те, кому саме воно належить? Теоретично це так, проте в оціночній практиці різниця є, причому дуже суттєва.

З точки оцінювачів можна виділити чотири види власників нерухомості зі своїми унікальними особливостями:

  1. Фізичні особи. Якщо оцінка приміщення, яке належить «фізику», необхідна для проведення нотаріальних дій, такий документ підлягає обов’язковій реєстрації в спеціальному державному реєстрі ФДМУ. І, на жаль, саме з нежитловою нерухомістю тут нерідко спостерігаємо певні проблеми. Справа в тому, що цей реєстр «сам» розраховує вартість кожного об’єкта нерухомості. І реєструє оцінки, тільки якщо вони відрізняються не більше ніж на 25% від цієї автоматично визначеної вартості. Така автоматична оцінка непогано працює на квартирах у спальних районах Києва та інших великих міст. А за нежитловими приміщеннями, кожне з яких по-своєму унікальне, часто бувають явні «промахи» у вигляді завищених цін (іноді навіть у декілька разів). Тобто правильну оцінку приміщення з ринковою вартістю зареєструвати не виходить, а без такої реєстрації нотаріус документ не прийме. Існує процедура погодження з Фондом держмайна таких оцінок «у ручному режимі», проте це складно та мало хто з оцінювачів береться за виконання таких робіт.
  2. Підприємства у приватній власності. Під час продажу нерухомості, яка перебуває на балансі «юриків», не всі нотаріуси вимагають надати оцінку приміщення. І навіть із тих, хто вимагає, не всі наполягають на її реєстрації в описаному вище реєстрі. Обов’язково заздалегідь уточнюйте ці деталі саме того у нотаріуса, якого ви обрали для оформлення документів. Не виключено, що остаточний вибір нотаріуса буде залежати як раз таки від його бачення щодо необхідності надання оцінки та її реєстрації. 🙂 Якщо ж оцінка потрібна для суду, то тут особливих проблем немає як для фізичних, так і для юридичних осіб. Для суду оцінку не потрібно реєструвати в жодному реєстрі, тому і немає необхідності орієнтуватися на автоматично визначену вартість, яка часто далека від реальності.
  3. Державні структури. Специфіка роботи залежить від того, для чого саме потрібна оцінка приміщення. Існує два основні варіанти: продаж/оренда або постановка на баланс. При продажу чи оренді державного майна в більшості випадків необхідно отримати «схвалення» на цю операцію від Фонду держмайна України. При цьому застосовується специфічна процедура для вибору оціночної компанії, а закупівля послуг проходить через тендер на Прозорро. Якщо ж продавати чи здавати в оренду майно не планується, а будівлю чи споруду, виявлену в ході інвентаризації чи передану від іншого відомства, просто необхідно поставити на баланс, ситуація виглядає простіше. Укладаємо договір, виїжджаємо на огляд нерухомості, робимо якісну оцінку ринкової вартості та здаємо її замовнику.
  4. Комунальні підприємства та установи. Оцінка майна в комунальній власності найчастіше проводиться з метою передачі приміщень в оренду. Порівняно з державним майном, нюанс тут у тому, що рецензування звітом проводить не регіональне відділення ФДМУ, а Департамент комунальної власності при міській раді. Замовником послуг виступає майбутній орендар на підставі документально підтвердженого дозволу від балансоутримувача, тому державні гроші на оплату послуг не витрачаються. А значить зменшується кількість бюрократії та паперової тяганини. У тому числі завдяки відносній простоті всієї процедури послуга користується широкою популярністю у підприємців. А якщо так, має сенс окремо і докладно розглянути ситуацію, якщо ви вирішили орендувати приміщення, яке знаходиться на балансі однієї з комунальних установ. Наприклад, спортивний зал у школі або підвал у житловому будинку.

Нерухомість у комунальній власності Києва для оренди

Адміністративна будівля в комунальній власності Києва

Визначення вартості нерухомості, яка перебуває в міській комунальній власності Києва, для розрахунку орендної плати (оренди) – це специфічна робота, яка має велику кількість особливостей у порівнянні з оцінкою приміщень у приватній власності. Основною особливістю тут є необхідність узгодження результатів роботи оцінка з перевіряючим органом, тобто проходження процедури рецензування.

Цій темі присвячена велика кількість окремих статей оцінювачів, тому тут ми наведемо лише посилання на них. Дізнатися загальний алгоритм дій при оренді комунального майна Києва можна у цій статті. Також необхідно заздалегідь сказати, що процедура узгодження цифр призначена для того, щоб замовник з оцінювачем не змогли домовитися про заниження вартості нерухомості. І ця процедура справляється зі своїм завданням на 100%, тому, на жаль потенційних орендарів, занизити оцінку приміщень в Києві не вийде. А якщо хтось із недобросовісних оцінювачів та візьметься за цю справу, результату для замовника все одно не буде, оскільки такий документ не пройде погодження в Департаменті, а всю процедуру Вам доведеться починати з самого початку: оновлювати лист від балансоутримувача, замовляти нову оцінку, подавати документи на рецензування… А цей процес іноді може займати кілька місяців.

Докладну інформацію про особливості визначення вартості київської комунальної нерухомості, ціни на послуги та перелік необхідних документів можна отримати, перейшовши сюди. Зверніть увагу на вибір оцінювача для цього виду роботи! Адже при недостатності його компетенції Ви ризикуєте втратити час і гроші. Обов’язково цікавтеся досвідом компанії та конкретного фахівця у виконанні оцінки саме комунального майна.

Скільки коштує оцінка приміщень

Як було написано вище, роботи з оцінки нерухомості, яка знаходиться у приватній і комунальній власності, істотно відрізняються між собою. Адже при складанні звіту по приватному приміщення для пред’явлення у нотаріуса недобросовісні оцінювачі можуть виконувати цю роботу неякісно. Аж до того, що писати там відверту нісенітницю, сподіваючись на те, що не знайдеться якогось бажаючого оскаржити угоду саме на підставі того, що оцінка зроблена з порушеннями. З цього приводу зараз, до речі, існує велика кількість афер і шахрайських схем, пов’язаних із заниженими оцінками. Але це вже, як то кажуть, тема для окремої розмови.

Ціна послуги з визначення вартості приміщень сильно залежить від його параметрів. Орієнтир щодо вартості оцінки комунального майна – 5000 грн, однак ця вартість може бути вищою, якщо об’єкт має конструктивні особливості. Наприклад, розташован на декількох поверхах. Що стосується оцінки нерухомості для пред’явлення в суді, то тут орієнтирів немає, а ціна послуги може змінюватися в широких межах в залежності від кожної конкретної ситуації. Адже не можна порівняти за складністю розрахунок вартості, наприклад, кабінету в адміністративній будівлі та кафе, розташованого на першому поверсі і в підвалі, що має до того ж відкритий майданчик на вулиці.

Окремим видом роботи є оцінка приміщень трансформаторних підстанцій для передачі їх на баланс Києва. Однак це питання належить вже до визначення вартості інженерних комунікацій: електричних та теплових мереж, водопроводу та каналізації, мереж освітлення тощо. Докладніше про цю послугу прочитати у цій рубриці.

Поширити у Facebook