Переоформлення прав на нерухоме майно завжди супроводжується досить значною кількістю і обсягом обов’язкових платежів. Всіх, хто вирішив продати, подарувати нерухомість або планує вступити у спадок на майно, цікавить, які ж витрати у зв’язку з цим він понесе. Податки і збори при таких операціях залежать від декількох факторів. Давайте розберемося.
Прийнято вважати, що будь-яка операція квартирою або будинком, тягне величезні витрати. Однак, чи так це насправді? І в яких випадках податки практично відсутні, а коли, навпаки, прийдеться викласти пристойну суму?
Остаточну консультацію з питання оподаткування конкретної угоди (купівлі-продажу нерухомості або дарування) найкраще отримати у нотаріуса. Причому саме у того, який буде оформлювати документи.
Це пов’язано з тим, що на практиці витрати на угоду у різних нотаріусів можуть значно відрізнятися. Однак, в деяких базових речах можна і потрібно заздалегідь розібратися самостійно.
Послуги оцінювачів та нотаріусів
Крім самих податків і зборів (прибутковий податок, військовий збір та платіж до Пенсійного фонду) сторони угоди несуть також супутні витрати, а саме:
- Послуги нотаріуса за оформлення та реєстрацію документів. Саме ця стаття витрат може істотно відрізняться у кожного конкретного нотаріуса. Тому багато хто перед підписанням документів про продаж або дарування нерухомості заходять з документами до кількох різних нотаріусів і цікавляться ціною питання. І вже після цього вибирають вподобаного фахівця, виходячи з ціни послуг і загального враження про офіс і якість сервісу. Адже, якщо співробітники нотаріальної контори з самого початку поводяться неввічливо по відношенню до потенційного клієнта, а в самому офісі бардак, то і з якістю оформлення документів можуть бути проблеми.
Ми знаємо значну кількість історій як про випадкові помарки, так і про професійні помилки, що допускаються при укладанні договорів. Зрозуміло, що такі помилки можуть згодом викликати проблеми і як мінімум забрати багато часу і нервів на їхнє виправлення. Тому до вибору нотаріуса для переоформлення нерухомості потрібно підходити вкрай відповідально.
- Оцінка нерухомості. Ця процедура потрібна для того, щоб визначити так звану базу оподаткування при переоформленні нерухомості. Саме від величини оціночної вартості, яку визначить оцінювач, залежать податки і збори, які необхідно буде сплатити у нотаріуса. Зрозуміло, що всі продавці та покупці зацікавлені в тому, щоб максимально знизити вартість майна і, відповідно, заплатити поменше податків. Однак, значно занизити експертну оцінку технічно неможливо. Згідно з відносно новими правилами оцінки нерухомості, оціночна вартість повинна бути в межах плюс-мінус 25% від так званої «реєстрової вартості», яка визначається спеціальним державним «оціночним модулем» на сайті Фонду державного майна України.
Самі ж послуги оціночної компанії коштують відносно недорого і з ними можна заздалегідь ознайомитися в розділах сайту оцінці квартир та будинків, нежитлових приміщень або земельних ділянок. Оціночні фірми з пристойною репутацією намагаються розміщувати всі свої тарифи на головній сторінці сайту. Щоб клієнт заздалегідь знав вартість послуг, і в процесі роботи не з’явилося ніяких додаткових платежів та інших неприємних «сюрпризів».
Отже, нотаріуса вибрали, з оціночною компанією визначабося, оцінку майна провели. Які нас чекають подальші витрати?
Прибутковий податок, військовий збір, Пенсійний фонд
Оформлення нерухомості в Україні супроводжує обов’язкова сплата таких податків і зборів:
- Податок на доходи – ПДФО. Як і щодо усіх інших платежів, ставка (розмір) цього податку залежить від таких факторів:
- Юридична схема переоформлення нерухомості. Найбільш поширеними видами є укладення договорів купівлі-продажу або дарування, рідше – договору міни (обміну). Окреме місце займає і реєстрації прав при вступі у спадщину на нерухоме майно.
- Термін права власності. Розмір прибуткового податку крім інших факторів залежить від того, скільки поточний власник володіє нерухомістю. Якщо більше трьох років, то податок в деяких випадках може бути відсутнім. Все це буде видно в таблиці нижче.
- Переоформлення нерухомості між родичами. При даруванні нерухомості найближчим родичам або оформлення ними права на спадщину може не виникати взагалі ніяких податків. Найближчими родичами (першого та другого ступеня споріднення) в Україні вважаються: чоловік-дружина, діти-батьки, онуки-бабусі-дідусі, рідні брати-сестри.
- Український паспорт. Якщо в угоді або операції з оформлення нерухомості хоча б з однієї зі сторін виступає іноземець, витрати на здійснення такої процедури істотно зростають за рахунок високого прибуткового податку.
- Військовий збір. Цей збір присутній практично при всіх видах оформлення нерухомості. Виняток становить тільки перереєстрація майна на найближчих родичів.
- Пенсійний фонд. На відміну від інших податків і зборів, платежі до Пенсійного фонду утримуються тільки при операціях купівлі-продажу нерухомості. При даруванні майна або вступі у спадщину цей вид витрат відсутній.
Як бачимо, нічого особливо складного в принципах оподаткування при операціях з переоформлення немає. Податків і зборів всього три. І факторів, які впливають на розмір цих витрат теж небагато. Для повної ясності потрібно просто всі описані ситуації викласти в простій таблиці. Що ми зараз і зробимо. Нагадаємо, зазначені в таблиці відсотки беруться від вартості нерухомості, отриманої в результаті проведення її експертної оцінки.
Всі учасники переоформлення нерухомості – громадяни України.
| Всі сторони договору – громадяни України | |||
|---|---|---|---|
| Операция | Прибутковий податок | Військовий збір | Пенсійний фонд |
| Продаж житлової нерухомості, яка у власності понад три роки. При цьому це перша угода власника протягом календарного року з будь-яким нерухомим майном | — | — | 1% (платник – покупець) |
| Продаж житлової нерухомості, яка передуває у власності менше трьох років), або це друга угода з нерухомим майном того ж власника протягом календарного року | 5% (витрати продавця) | 5% (витрати продавця) | 1% (платник – покупець) |
| Продаж приміщень, будівель, гаражів | 5% (витрати продавця) | 5% (витрати продавця) | 1% (платник – покупець) |
| Дарування або спадкування близьким родичам (подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри) | — | — | — |
| Дарування або спадкування крім близьких родичів | 5% (платить новий власник) | 5% (платить новий власник) | — |
Хоча б один учасник-іноземець.
| У переоформленні нерухомості бере участь іноземець | |||
|---|---|---|---|
| Операция | Прибутковий податок | Військовий збір | Пенсійний фонд |
| Продаж житлової нерухомості | 18% (витрати продавця) | 5% (витрати продавця) | 1% (платник – покупець) |
| Продаж приміщень, будівель, гаражів | 18% (витрати продавця) | 5% (витрати продавця) | 1% (платник – покупець) |
| Дарування або спадкування | 18% (платить новий власник) | 5% (платить новий власник) | — |
ПДФО для операцій з продажу (обміну) декількох об’єктів.
Нотаріальна палата України актуалізувала таблицю щодо порядку оподаткування податком на доходи фізичних осіб операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна.
Кількість продажів рахується за один календарний рік для кожної категорії майна окремо з урахуванням наступних особливостей. Продаж успадкованих об’єктів рахується окремо (в сумі для 1 та 3 рядків таблиці) незалежно від виду об’єкта.
| Назва об’єкту нерухомості | Продаж одного об’єкта | Продаж другого об’єкта | Продаж третього та наступних об’єктів | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Отриманий у спадщину | Набуте в іншій спосіб | Отриманий у спадщину | Набуте в іншій спосіб | Отриманий у спадщину | Набуте в іншій спосіб | |
Перебуває у власності БІЛЬШЕ ТРЬОХ РОКІВ або отриманий у СПАДЩИНУ:
| Не оподатковується | Не оподатковується | Не оподатковується | 5% | 5% | 18%* |
| 5% | 18%* | 18%* | 18%* | 18%* | 18%* |
| Інша нерухомість: (нерухоме майно, не зазначене у пунктах, наведених вище, або зазначене у пункті 1, але таке, що не отримане у спадщину і при цьому перебуває у власності менше трьох років) | Не оподатковується | 5% | Не оподатковується | 18%* | 5% | 18%* |
Примітки:
* Дохід може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат.
** Для звільнення від оподаткування доходу з продажу (обміну) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, отриманих у спадщину, нотаріус додатково встановлює належність успадкованої земельної ділянки до набутих у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого спадкодавця; виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю).
Позиція податкової щодо оподаткування одного або двох об’єктів нерухомості, які були одержані фізичними особами у спадщину, висловлена зокрема у такій публікації: https://zak.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-569915.html Але там написано так, нібито податківці мали мету спеціально ще більше заплутати людей.
Видно, що насправді нічого складного і заплутаного з податками та зборами при переоформленні нерухомості в Україні немає. Звичайно, якщо Ви не юрист і будете читати Податковий кодекс, то заплутаєтеся практично гарантовано. 🙂 Якщо ж всі витрати та ставки податків «розкласти по поличках», відразу все стає прозорим і зрозумілим.
Сподіваємося, що наша стаття виявилася корисною. Ну а коли знадобиться експертна оцінка нерухомості, – ми у Вашому розпорядженні!
