Весьма востребованной услугой является определение рыночной стоимости отдельно стоящих зданий или комплексов строений. При этом многие заказчики ошибочно называют объект такой работы «отдельно стоящее помещение», что не совсем правильно. Дело в том, что:
Помещение по определению является частью объекта недвижимого имущества (здания или сооружения). Такое выделение внутреннего пространства здания и формирование из него помещения проводится с учётом того, чтобы оно могло самостоятельно выполнять некую функцию. Например, размещение офиса, магазина, склада, производства, спортивного зала и тому подобное.
Поэтому, когда мы определяемся с объектом нашей работы, еще на этапе переговоров нужно понимать о чём же все-таки идет речь: об оценке помещений или об определении рыночной стоимости отдельно стоящего здания.
Оценка здания
С точки зрения оценщика работа со зданиями – это достаточно трудоёмкая задача. Нужно отметить, что заказчиками таких услуг чаще всего являются юридические фирмы или частные юристы. А результаты расчетов стоимости будут использованы либо в суде, либо в ходе проведения переговоров о покупке недвижимости (часто для обоснования позиции для торга). Поэтому заказчики заинтересованы в том, чтобы оценить здание максимально качественно и объективно. В отличие, например, от оценки квартир для нотариуса, где кроме указания минимально возможной цены за небольшое вознаграждение оценщика заказчиков обычно не интересует ничего.
Сложность проведения оценки зданий обусловлена двумя основными факторами:
- Во-первых, здание состоит из помещений разной площади и разных функциональных назначений. Исходя из этого, для определения общей рыночной стоимости сооружения необходимо определить сумму вероятных цен на все его помещения. При этом объекты недвижимости разных типов будут иметь разные стоимости квадратного метра. Ясно, что магазин на первом этаже в пересчете на квадратные метры будет стоить значительно (в разы) дороже, чем склад в подвале того же здания.
- Во-вторых, самостоятельный отдельно стоящий объект недвижимости расположен на земельном участке. Таким образом, в ходе работы необходимо также фактически провести еще и оценку земли. Нужно обратить внимание, что часто участки находятся не в собственности заказчика, а в пользовании на правах аренды. А, как известно, определение ценности таких имущественных прав – задача сама по себе достаточно специфическая и нетривиальная.
Если заказчик заинтересован в качественном выполнении оценки здания, необходимо хотя бы в общих чертах вникнуть во все эти тонкости. Собственно для этого мы и написали нашу статью.
Как оценивается отдельно стоящее здание
Исходя из поднятой выше проблематики, кратко изложим суть работы по оценки отдельно стоящих зданий. Чтобы у наших заказчиков было понимание про объём работы, её сложность и сроки выполнения.
Оценщики при определении стоимости отдельно стоящих объектов недвижимости рассматривают их как бы с трёх точек зрения:
- Анализ цен предложений на аналогичные здания. Самый очевидный подход к решению вопроса заключается в том, чтобы определить, за какую сумму можно приобрести объект недвижимости, аналогичный нашему. Казалось бы, всё просто, однако на практике это не так. Дело в том, что по своей природе большинство сооружений являются уникальными по своим характеристикам и параметрам. И найти достаточное для принятия объективного решения количество объектов сравнения часто бывает невозможно. Такого количества предложений на рынке просто нет. Особенно, если речь идёт не о Киеве, а о других населенных пунктах. Нам же нужно ориентироваться и на местоположение, и на общую площадь, и на соотношение помещений разных типов внутри здания… Тем не менее, собрав достаточное количество информации, результаты такого сравнительного подхода можно использовать как ориентир по стоимости объекта недвижимости.
- Создание бизнес-плана по использованию здания в качестве торгового или мини бизнес-центра. Помещения разбиваются на группы по площади и целевому использованию. Выделяются места общего пользования и технические помещения. По каждой такой группе определяется вероятная годовая арендная плата с учётом всех видов затрат на содержание объекта. Ну и выполняется переход от годовой арендной платы к стоимости самого объекта недвижимого имущества. Этот подход лучше всего работает для отдельно стоящих объектов недвижимости средней и большой площади. Результат, который можно получить при его применении, обычно максимально корректно отражает рыночную стоимость имущества. Другое дело, что сделать правильно все расчеты и выполнить все процедуры, — достаточно сложная задача, требующая от оценщика достаточного объема знаний и опыта выполнения подобных работ.
- Расчет затрат на приобретение прав на земельный участок и строительство здания. Подход даёт результат сомнительного качества, поскольку стоимость строительства это совсем не то же самое, что рыночная стоимость. Ясно, что в центральных частях крупных городов рыночная стоимость будет существенно выше сметной стоимости строительства. Даже с учётом всех видом износов имущества. А в депрессивных регионах и малоразвитых рынках, наоборот, предложения по готовым объектам характеризуются более низкой стоимостью, по сравнению с затратами на строительство подобных объектов. Тем не менее, подход может выступать одним из трёх ориентиров, в ходе анализа которых оценщик и принимает решение о величине наиболее вероятной стоимости отдельно стоящего здания.
Как начать работу
Исходя из всего выше написанного становится ясно, что специфика услуги по оценке зданий в том, что для каждого конкретного случая объём работы будет разным. Соответственно, стоимость работы и срок выполнения по такой услуге также определяются индивидуально.
Для того, чтобы мы смогли понять объём работы в данной конкретной ситуации нам необходимо получить от заказчика технический паспорт. В этом документе приведена полная информация про объект недвижимости. Поэтому после его изучения у нас появится возможность выйти к Вам с максимально взаимовыгодным коммерческим предложением. Будем рады сотрудничеству!