Свиржский Замок – фортификационное сооружение XV в.,памятник архитектуры национального значения (охранный номер 481)
Александр Драпиковский, заслуженный оценщик УТО, REV
Ирина Иванова заслуженный оценщик УТО, REV
Вестник оценки № 3 (68) июль-сентябрь 2023
О чем идет речь:
1. Преференции и ограничения, связанные со статусом памятки
2. Процесс оценки неподвижных памятников
3. Методические подходы к оценке недвижимых памяток архитектуры
3.1.1. Метод сопоставления продаж
3.3.1. Метод остаточной стоимости замещения (воспроизведения)
4. Методы экономической оценки недвижимых памятников
4.1. Методы выявленных преимуществ
4.1.1. Метод дорожных расходов
4.2. Методы заявленных преимуществ
4.2.1. Метод контингентной оценки
4.2.2. Метод гедонического ценообразования
Введение
Среди недвижимого имущества есть объекты, имеющие историческую ценность для общества и формирующие его культурное наследие. Значимость этих объектов для государства и общественности обуславливает потребность в законодательной и планировочной регламентации вопросов относительно их владения, пользования и распоряжения.
Вместе с тем недвижимые объекты культурного наследия, как и любой объект недвижимого имущества, существуют прежде всего потому, что они в свое время были созданы для определенного использования, а впоследствии были адаптированы их владельцами и пользователями для удовлетворения своих потребностей или потребностей участников рынка, то есть приобрели и поддерживают стоимость.
Оценка недвижимых объектов культурного наследия может потребоваться по многим причинам: купля-продажа, предоставление в аренду, инвестирование, обеспечение займа, налогообложение, финансовая отчетность, страхование, обеспечение финансирования, а также принудительного выкупа.
Независимо от цели, любая оценка будет отражать основные рыночные факторы, общие для всего сектора недвижимости: местоположение, соотношение спроса и предложения, экономические и политические силы, социальные запросы, физическую среду и т. д.
Однако оценка недвижимых объектов культурного наследия имеет ряд важных особенностей, связанных с их историко-культурным потенциалом и законодательной и планировочной регламентацией их использования, которые будут учитываться при определении стоимости таких объектов. Поэтому вполне естественно, что этот вопрос стал предметом рассмотрения институций, разрабатывающих общепризнанные в мире стандарты оценки-совета по международным стандартам оценки, европейской группы ассоциаций оценщиков, королевского института сертифицированных сюрвееров [2; 3; 4; 5].
В рамках этой статьи будут рассмотрены особенности применения традиционных и альтернативных методических подходов к оценке недвижимых памятников и их соответствие положениям общепризнанных стандартов оценки.
1. Преференции и ограничения, связанные со статусом памятки
В Украине недвижимыми памятниками считается недвижимое имущество, которое официально определено как имеющее культурное или историческое значение вследствие его связи с историческими событиями или периодом, с архитектурным стилем или с культурным наследием страны.
К недвижимым объектам культурного наследия могут быть отнесены:
- объекты архитектуры – отдельные здания, архитектурные сооружения, полностью или частично сохранившиеся в аутентичном состоянии и характеризующиеся отличиями определенной культуры, эпохи, определенных стилей, традиций, строительных технологий или являющиеся произведениями известных авторов;
- объекты градостроительства – исторически сложившиеся центры населенных пунктов, улицы, кварталы, площади, комплексы (ансамбли) с сохраненной планировочной и пространственной структурой и исторической застройкой, в том числе совмещенной с ландшафтом, остатки древнего распланирования и застройки, которые являются носителями определенных градостроительных идей;
- объекты садово-паркового искусства – сочетание паркового строительства с природными или созданными человеком ландшафтами.
Такое имущество независимо от форм собственности подлежат государственной регистрации, что определяет их правовую статусность как памятники национального и местного значения. Заметим, что в государственный реестр недвижимых памятников заносят только объекты, сохранившие свою аутентичность.
На каждый объект, включенный в реестр, изготавливается паспорт памятника, являющегося как правовым, так и историко-культурным документом. В паспорте приводится вся история определенного памятника, историко-культурные основания включения его в реестр, очерчиваются предмет охраны, то есть, параметры и показатели, которые должны быть сохранены при любых работах на этом объекте.
Юридические и физические лица, в собственности и пользовании которых находятся памятники, отвечают за их сохранность и обязаны соблюдать требования органов охраны культурного наследия в соответствии с охранными договорами по содержанию и использованию памятников. Одновременно, для стимулирования владельцев и пользователей недвижимых памятников по их сохранению, государство и /или органы местного самоуправления обычно вводят стимулирующие меры, прежде всего фискального характера: предоставление льгот или освобождение от имущественных налогов и местных сборов; инвестиционные налоговые льготы и тому подобное.
Кроме того, владельцам и пользователям таких объектов могут предоставляться субсидии, дотации, гранты и благотворительные взносы и пожертвования на охрану культурного наследия.
Таким образом, оценка недвижимых памятников требует учета ряда факторов, обусловленных следующими особенностями:
- исторической и/или культурной ценностью объекта недвижимости, связанную с его уникальностью и другими составляющими, формирующими нематериальную составляющую стоимости;
- сохранение первичного состояния объекта недвижимости как в целом, так и отдельных его элементов (аутентичность);
- имеющихся правовых и законодательных форм защиты, в частности охранных обязательств по использованию недвижимости;
- вероятных значительных затрат на восстановление и обслуживание недвижимости;
- вероятного ограничения по использованию участка земли, на котором находится объект.
Оценщик должен рассмотреть все указанные особенности оцениваемого объекта, а также изучить возможное влияние этих особенностей на стоимость, учесть это влияние при определении стоимости или обосновать отказ от учета.
2. Процесс оценки неподвижных памятников
Достоверная оценка недвижимых объектов культурного наследия потребует понимания архитектурных и исторических характеристик и фактической информации, касающейся здания или сооружения, сбора и анализа сопоставимых данных и других физических и правовых вопросов, которые повлияли на использование. При этом сам процесс оценки должен оставаться полностью объективным и не приводить к необоснованным суждениям и предположениям или предвзятому отношению к объекту оценки и к физической, историко-культурной и правовой среде его существования.
Очевидно, что в то время как многие элементы оценки, такие как влияние местоположения и местных рыночных условий, могут быть оценены с ясностью и уверенностью, влияние статуса памятки на стоимость более сложно оценить. Чтобы сформировать окончательное суждение о стоимости исторической недвижимости на рынке, часто необходимо учитывать не только обычные факторы оценки, но и количественно оценить влияние менее ощутимых факторов, таких, как значение наследия.
Таким образом, любое влияние на стоимость, вытекающее из статуса памятника или размещения в пределах заповедной территории, не может рассматриваться отдельно, и его следует взвешивать с другими рыночными факторами, такими, как местоположение, окружение, эстетика, приспособляемость, возможности альтернативного использования и вероятные обязательства по содержанию и обслуживанию.
Характер и объем законодательной защиты могут ограничить или сузить виды и интенсивность использования имущества, имеющего историческую ценность. Например, наилучшее и наиболее эффективное использование будет ограничено только одним юридически разрешенным использованием или будет нарушен принцип пропорциональности, когда размер земельного участка не будет соответствовать объему земельных улучшений.
Кроме того, требование к сохранению подлинности исторического здания или его отдельных частей может обусловить неустранимую функциональную устареваемость объекта. При этом должна быть учтена возможность, что соблюдение охранных обязательств, которые приведут к избыточным капитальным или операционным расходам, будет компенсировано льготами (дотациями и т.п.), Чтобы не привести к искусственному обесцениванию объекта.
В свою очередь ограниченность в альтернативном использовании будет существенно влиять на возможность выбора вида стоимости, детерминированного целью оценки недвижимого имущества, имеющего историческую ценность.
Определение рыночной стоимости возможно в случае, когда оцениваемая Историческая недвижимость является типовым образцом фоновой застройки города, следовательно, сравнение с объектами «подобного имущества» не требует проведения «особых» корректировок. Кроме того, определенное охранным договором направление использования здания оцениваемого объекта культурного наследия признается наилучшим и наиболее эффективным.
Определение инвестиционной стоимости оправдано, когда дальнейшая эксплуатация исторической недвижимости обеспечит экономическую целесообразность предусмотренных договорными обязательствами расходов на ее восстановление или реконструкцию.
При этом оценка недвижимого имущества, имеющего историческую ценность [1: 423], не исключает случаев, когда определяемая стоимость будет:
- не-рыночной, потому что отсутствуют рыночные сравнения, а наложенные обязательства не имеют необходимых показаний для осуществления корректировки;
- не-инвестиционной, поскольку такие обязательства являются объектно, а не субъектно ориентированными и касаются не конкретного участника, а распространяются на всех участников рынка.
При таких обстоятельствах сумму сделки скорее всего будет определять справедливая стоимость (по определению международных стандартов оценки), приемлемая для конкретных покупателя и продавца.
При проведении оценки недвижимого имущества, имеющего историческую ценность, в зависимости от его типа и целей оценки необходимо учитывать затраты на его восстановление и обслуживание, которые могут быть довольно значительными и иметь существенное влияние на стоимость этого имущества. В большинстве случаев определение стоимости исторической недвижимости должно опираться на результаты специальных исследований относительно характера старых методов строительства и материалов; текущей эффективности и производительности таких объектов по сравнению с современными эквивалентными объектами; приемлемости (целесообразности) мероприятий, используемых для ремонта, реставрации, восстановления или реабилитации объектов.
Если оценку проводят в контексте капитального восстановления, реконструкции или изменения объекта культурного наследия, информация о возможных затратах на выполнение этих работ является важным элементом процесса оценки. При этом стоит принимать во внимание и ранее осуществленные ремонтные или реставрационные работы, особенно если при их выполнении были использованы неподходящие материалы и/или строительные технологии, которые могли бы повлечь необратимые физические повреждения конструкции и потери подлинности. Как следствие, для устранения этих недостатков потребуются дополнительные расходы, без которых объект может потерять статус достопримечательности.
Расходы на выполнение ремонтных или реставрационных работ должны быть рассмотрены также в контексте будущей стоимости объекта. Вполне возможно, что такая стоимость будет меньше объема затрат на восстановление объекта. То есть будет иметь место «дефицит сохранения», преодолеть который можно либо с помощью дополнительного финансирования, предоставленного в форме субсидии, гранта или займа, либо путем получения налоговых льгот, имеющих эффект компенсации исторических обязательств и способствующих увеличению рыночного спроса на недвижимые объекты культурного наследия.
3. Методические подходы к оценке недвижимых памяток архитектуры
К оценке недвижимых объектов культурного наследия, как уже отмечалось, могут быть применены все основные оценочные подходы. Однако оценка такой недвижимости может потребовать определенной адаптации традиционных подходов для учета более индивидуального характера исторической недвижимости.
3.1. Рыночный подход
3.1.1. Метод сопоставления продаж
Применение рыночного подхода к оценке недвижимых объектов культурного наследия возможно при наличии достаточной и достоверной рыночной информации относительно цен продажи/предложений объектов, подобных объекту оценки.
Для многих исторических объектов, представленных на рынке жилой и коммерческой недвижимости, метод сопоставления продаж будет наиболее приемлемым и потенциально самым точным способом оценки. Вместе с тем нужно признать некоторые ограничения по оценке исторической недвижимости с использованием рыночных данных из сопоставимых сделок. Во-первых, будет меньше транзакций с похожими объектами для объективного сравнения.
И хотя неоднородность является одной из ключевых характеристик, которая выделяет рынок недвижимости среди других товарных рынков, ограниченное предложение и индивидуальные особенности многих исторических объектов усиливают элемент уникальности.
В разъяснениях Королевского института сертифицированных оценщиков по оценке исторических объектов неоднократно подчеркивается, что сопоставимые данные, возможно, придется искать не только на местном, но и на региональном и даже национальном уровнях, чтобы получить диапазон значений для объектов определенного типа [4: 15, 20, 21].
При этом доступны сопоставимые данные об объектах как с историческими, так и неисторическими зданиями, соотношение между стоимостями этих объектов может быть использовано для определения стоимости объекта оценки.
Во-вторых, рынок объекта, вероятно, будет ограничен, а в некоторых случаях – искусственно увеличен из-за кажущейся привлекательности «старинного» здания. Долю стоимости, связанную с фактором наследства, может быть трудно выделить в рамках сопоставимых сделок. Некоторые рекомендации по стоимостной оценке любой «исторической премии» могут быть получены из исследования влияния на стоимость объектов, расположенных в пределах охраняемой или охраняемой территории.
При реализации рыночного подхода к совокупности элементов сравнения целесообразно включать элементы, которые позволяют учитывать влияние показателей исторической/культурной ценности объектов на их инвестиционную привлекательность и, соответственно, на рыночную стоимость. Это, как указано в международных стандартах оценки [3: 71], может изменить обычный порядок приоритетности элементов сравнения, когда на передний план выходят исторические особенности объекта оценки: архитектурный стиль; аутентичность и характерные культурные или исторические ассоциации, связанные с объектом; сходство юридически разрешенного использования; ограничивающие условия или охранные обязательства; необходимость осуществления ремонтных или реставрационных работ.
Указанные элементы сравнения применяют в случае, если имеющаяся рыночная информация поддается наблюдению и позволяет определить размеры корректировок.
3.2. Доходный подход
Большинство объектов недвижимости, имеющих историческую ценность, способны приносить доход, поэтому для определения их стоимости можно применять традиционные методы доходного подхода: инвестиционный метод и метод выгод.
3.2.1. Инвестиционный метод
Инвестиционный метод будет уместным для оценки любого, включая историческую, недвижимость, предоставляемую или может быть предоставлена в аренду.
Однако для исторической недвижимости в применении инвестиционного метода могут существовать проблемы с сопоставимыми данными для определения ставок арендной платы и уровня текущей и потенциальной доходности.
Оценка надлежащей доходности (норма отдачи) может быть дополнительно осложнена влиянием «исторического» фактора, поскольку ограничения по использованию и изменению, а также более высокие затраты на обслуживание и ремонт могут негативно повлиять на отношение инвестора. Однако из этого не обязательно следует, что доход от инвестиций, достигнутый на рынке, для исторической недвижимости всегда будет значительно ниже по сравнению с современными объектами. Может случиться так, что историческая недвижимость придает осознаваемый престиж, что в свою очередь повышает ее товарность и, как следствие, увеличивает стоимость и инвестиционную привлекательность.
Ограниченное предложение и повышенный спрос также могут означать, что исторические здания будут иметь большую стоимость. И наоборот, ограничения на физические изменения и альтернативное использование в сочетании с более высокими затратами на ремонт и обслуживание могут снизить отдачу. Даже если считается, что историческое здание придает престиж, его привлекательность как инвестиции может быть снижена, если внутреннее пространство и планировка не будут универсальными и соответствовать современным требованиям.
В случае, если физические особенности недвижимого имущества, имеющего историческую ценность, способствуют увеличению его способности в генерировании дохода, особенно важно отразить затраты на любые работы, необходимые для реставрации, адаптирования или содержания объекта. Там, где в проведении таких работ есть потребность, необходимо сделать поправки на время и расходы, связанные с получением соответствующих разрешений.
В целом построение дисконтированного денежного потока, связанного с историческим имуществом, является наиболее уместным при применении инвестиционного метода, поскольку позволяет учесть особые элементы, влияющие на стоимость этого имущества, такие, как физический износ и функциональное устаревание или надбавки на субсидии, которые должны быть включены в оценку.
Вместе с тем с применением техники дисконтированных денежных потоков связан ряд проблем.
Первая проблема – определение срока экономической жизни объекта оценки.
Особенностью недвижимого имущества, имеющего историческую ценность, является то, что срок их полезного использования практически неограничен. Напротив, со временем их ценность может даже возрасти. Поэтому для расчетов текущей стоимости будущих денежных потоков при использовании модели дисконтированных денежных потоков для функционирующей недвижимости целесообразно применять оставшийся срок экономической жизни, земельных улучшений недвижимости ближайшего окружения [1: 428].
Такое предположение оправдано (правомерно) как минимум двумя обстоятельствами:
- по истечении срока экономической жизни земельных улучшений недвижимости ближайшего окружения эти улучшения будут заменены другими, что изменит окружение объекта оценки и потребует пересмотра практически всех стоимостных показателей;
- для приведения будущих потоков в текущую стоимость используется ставка дисконтирования (капитализации), значение которой для объекта оценки (если определяется его рыночная стоимость) должно определяться типовым уровнем доходности недвижимости в этом районе города, а это означает, что явно (при определении нормы отдачи) или неявно (при определении ставки капитализации) будет учтен срок жизни земельных улучшений недвижимости ближайшего окружения, оставшийся.
Вторая проблема связана с установлением размеров дотаций или льгот владельцу недвижимого имущества, имеющего историческую ценность.
Очевидно, что соблюдение собственником такого имущества охранных обязательств увеличит расходную составляющую денежных потоков функционирующей недвижимости. Однако компенсация этих дополнительных расходов будет осуществляться не по фактически понесенным расходам, а по размеру потери дохода, необходимого для обеспечения типового уровня доходности недвижимого имущества в районе размещения объекта оценки.
Первым делом приблизить уровень доходности объекта оценки к типовому уровню можно путем предоставления льгот по имущественному налогу (то есть путем сокращения операционных расходов), а если эта мера окажется недостаточной, то путем предоставления дотаций, то есть путем увеличения действительного валового дохода.
3.2.2. Метод выгод
Многие исторические здания используются для какой-либо формы коммерческой деятельности, такой как места общественных мероприятий, театры, концертные залы, музеи, рестораны и т. д. В таких случаях возможна оценка с учетом коммерческого потенциала объектов недвижимого имущества, имеющих историческую ценность.
Однако большинство объектов функционируют таким образом, что получают незначительный годовой операционный доход или вообще не получают его. Примеры включают исторические дома, открытые для публики, мотивация которых не является чисто коммерческой, а обусловлена сочетанием потребности снизить затраты на содержание и сохранение здания (и часто контента) для общего блага общества.
Если характерные архитектурные черты и престижность недвижимого объекта культурного наследия делают целесообразным его использование в коммерческих целях и если такое использование является наилучшим и наиболее эффективным, оценка такого объекта должна учитывать:
- Все работы по реставрации, приспособлению или реабилитации объекта культурного наследия должны соответствовать существующим планировочным требованиям и охранным обязательствам.
- Время, необходимое для получения необходимых согласований на реконструкцию исторических зданий, изменение функции их использования и/или на получение налоговых льгот.
- Дополнительные расходы на содержание объекта, особенно, если эти расходы связаны с устранением признаков функциональной устаревания или направлены на резервирование дополнительных средств в фонд возмещения.
Следовательно, при прогнозировании денежных потоков в рамках метода выгод следует проанализировать возможность как увеличения доходов, обусловленных культурной ценностью, местоположением, эксплуатационной пригодностью недвижимого имущества, так и уменьшения доходов, обусловленных ограничительными условиями, местоположением, техническим состоянием, несоответствием отдельных характеристик объекта современным рыночным требованиям.
Также необходимо учитывать дополнительные риски, связанные с особенностями получения дохода с недвижимых объектов культурного наследия. В частности, законодательный риск , связанный с несовершенством правового регулирования, усложненной процедурой получения необходимых согласований, и риск некомпетентного управления , связан с пренебрежением условий охранных обязательств, которое приводит не только к штрафным санкциям, но и в отдельных случаях – к принудительному отчуждению объекта культурного наследия.
3.3. Затратный подход
В затратном подходе возможны два способа определения стоимости недвижимых памятников: метод остаточной стоимости замещения (воспроизводства) и метод развития. Первый метод позволяет определить стоимость объекта недвижимого имущества, имеющего историческую ценность, после завершения восстановления (реставрации, ремонта, реконструкции); второй – стоимость такого объекта до проведения возобновляемых работ, то есть в его нынешнем состоянии.
3.3.1. Метод остаточной стоимости замещения (воспроизведения)
Недвижимое имущество, имеющее историческую ценность, может быть оценено с использованием метода остаточной стоимости замещения или воспроизводства, в основе которого обычно лежит именно стоимость воспроизводства – сегодняшние затраты на создание точной копии исторического здания с использованием подобных материалов, методов и мастерства с учетом его совокупного обесценивания. Такое требование затрудняет определение стоимости из-за более высокой степени неопределенности в отношении материалов и строительных технологий.
Для адекватной оценки затрат на создание точной копии необходимо иметь соответствующую компетентность, иначе истинное состояние здания может быть неправильно идентифицировано, объем затрат может быть увеличен за счет ненужных работ, а основные дефекты упущены. Поэтому следует обратиться за консультацией к специалистам по оценке технического состояния здания. Кроме того, в расходах на восстановление должны быть учтены дополнительные сборы, связанные с получением необходимых разрешений уполномоченных органов на выполнение работ.
Существует также перспектива значительных задержек в выполнении работ, вызванных обнаружением ранее неизвестных и незарегистрированных памятников и необходимостью дальнейших археологических исследований. Последние могут не только увеличить срок восстановления, но и повлиять на экономическую жизнеспособность объекта, поскольку предложенные изменения могут быть больше невозможными.
Во всех случаях стоимость воссоздания исторического здания потребует корректировки на физический износ и функциональное устаревание. Даже в случае полного физического восстановления здания оно может иметь функциональное устаревание, обусловленное дополнительными (избыточными) капитальными или операционными затратами.
Стоимость земли может быть столь же трудно установить на том основании, что для недвижимых объектов культурного наследия маловероятно найти прямые сопоставимые доказательства для участков, имеющих такое же использование. Поэтому для определения стоимости земли скорее всего необходимо будет сделать ряд предположений и корректировок к рыночным данным.
В целом метод остаточной стоимости замещения (воспроизводства), по мнению специалистов Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA), «применим в очень особых обстоятельствах, но он, как правило, будет неуместным, учитывая как сложность оценки остаточной стоимости здания для эквивалентной недвижимости, так и сомнительную уместность такой задачи в свет статуса здания» [5: 275].
3.3.2. Метод развития
Идея о применении метода развития (по международным стандартам оценки – метод остатка), который чаще всего ассоциируется с девелопментом недвижимости, кажется противоречащей концепции сохранения исторической природы и архитектурных особенностей недвижимых объектов культурного наследия. Однако приведение исторического объекта в состояние, обеспечивающее его долгосрочное полезное использование, может стать едва ли не единственной возможностью его сохранения.
В основе применения метода развития лежит ряд предположений.
Во-первых, необходимость сохранения (воспроизводства) земельных улучшений позволяет классифицировать недвижимый объект культурного наследия как имеющий потенциал развития.
Во-вторых, стоимость завершенного развитием (реконструированного) объекта детерминирована ценой, которую можно получить за такой объект на рынке и/или текущей стоимостью периодических и разовых доходов, которые можно получить от его использования.
В-третьих, сохранение объектов, имеющих историческую ценность, практически всегда будут требовать вложения средств в их воспроизводство (стадия развития).
На основании этих предположений стоимость недвижимого объекта культурного наследия будет определяться как разница между рыночной стоимостью завершенного реконструкцией объекта и всеми расходами, связанными с оплатой реставрационных работ, услуг консультантов, местных сборов, маркетинга, а также финансированием и прибылью девелопера.
Основная проблема при применении этого метода заключается в высокой чувствительности стоимости остатка к любым вариациям или неопределенностям во входных данных, что потребует проведения дополнительного анализа устойчивости полученного результата.
* * *
В некоторых обстоятельствах ни один из вышеупомянутых методов оценки не будет считаться приемлемым, особенно для тех исторических объектов и активов, которые имеют уникальные культурные, художественные, экологические или научные характеристики и которые сохраняются в основном на благо общества и для будущих поколений. Примерами таких объектов недвижимого наследия являются замки, соборы, парки и историческая транспортная инфраструктура, о которых обычно заботятся государственные и местные органы власти, а также благотворительные организации. Поэтому подход к оценке для этого типа объектов может быть более сложным, чем для других исторических зданий.
Часто из-за нехватки рыночных данных для определения стоимости объектов недвижимого имущества, имеющих историческую ценность, используют методы экономической оценки.
4. Методы экономической оценки недвижимых памятников
Для оценки денежной стоимости нерыночных товаров предлагается использование методов
Экономической оценки – методы выявленных и заявленных преимуществ, – с помощью которых становится возможным учесть влияние субъективных аспектов исторической и социальной ценности; нематериальный вклад контекста недвижимого объекта культурного наследия, а также экономическое влияние недвижимого памятника на окружение и сообщество в целом.
Согласно принципам экономической оценки наследие является экономическим благом, то есть способствует благосостоянию, а не умаляет его. Независимо от того, представлены ли недвижимые объекты культурного наследия на рынке недвижимости или нет, спрос на эти объекты в качестве экономического блага будет определяться «готовностью платить» (WTP), а их капитальная стоимость будет определяться суммой WTP в течение определенного времени.
Однако, мы не можем просто суммировать WTP, поскольку люди придают будущему меньшее значение, чем настоящему и, тем самым, «обесценивают» будущее. Поэтому мы должны суммировать дисконтированные значения WTP. При этом должна быть чистая текущая стоимость, которая будет включать не только выгоды, но и затраты на текущий ремонт, обслуживание и тому подобное. То есть мы имеем дело с типичным анализом затрат и выгод, по которому определяются все соответствующие денежные потоки по отношению к объекту, затем им предоставляется финансовая оценка, дисконтированная к чистой текущей стоимости и взвешиваемая с точки зрения их важности.
4.1. Методы выявленных преимуществ
Эти методы направлены на то, чтобы косвенно выявить предпочтение респондентов и опираются на данные, которые фиксируют фактический выбор людей.
4.1.1. Метод дорожных расходов
К методам выявленного преимущества прежде всего следует отнести метод расходов на путешествие, основанный на концепции, согласно которой лица, посетившие объект наследия, неся расходы времени и денег, демонстрируют готовность платить за конкретное место, даже если официальная плата за вход в объект не оплачивается. То есть основная предпосылка этого метода заключается в том, что расходы, понесенные людьми во время поездки в фиксированную достопримечательность, могут использоваться в качестве суррогатных цен.
Расходы на поездку включают любые входные сборы, уплачиваемые за посещение объекта, другие карманные расходы, износ в случае поездки на собственном автомобиле и экономическую ценность времени, затрачиваемого на поездку в и из места и посещение объекта.
Выборка посетителей места (объекта) осуществляется с помощью методов опроса, чтобы определить ключевую информацию, такую как частота посещений, пройденное расстояние, время, расходы на поездку и демографические характеристики. Обобщая наблюдаемые затраты на поездки, связанные с несколькими людьми, получающими доступ к неподвижной достопримечательности, можно построить кривую спроса и получить общую стоимость этого объекта.
Основная проблема в применении этого метода заключается в том, что расходы на поездки сами по себе не могут полностью объяснить спрос человека на объекты культурного наследия.
Спрос также будет зависеть от других факторов, таких как стоимость поездки в другие альтернативные места, характеристики объекта наследия (такие как, историческая ценность, архитектурная ценность и ценность подлинности и т. д.), осведомленность об объекте, доход и возраст респондентов.
К выявленным преимуществам можно отнести и другие экономические ценности, менее прямого характера. Предположим, что недвижимый объект культурного наследия придает престиж и привлекательность окружающей территории. Таким образом, любой, кто живет в этом районе, может получить выгоду от этого места, и это может отразиться на стоимости его недвижимости.
Сумма ценностей посетителей и ценностей жильцов дает общую потребительскую стоимость (стоимость использования) объекта наследия.
Существует еще одна основная категория экономической ценности, которую необходимо рассмотреть. Помимо жителей и посетителей, широкая общественность региона или страны или даже международное сообщество могут быть готовы платить определенные средства за содержание недвижимого памятника, несмотря на то, что они могут не посещать его или жить рядом с ним.
Эта форма стоимости известна как непотребная стоимость (стоимость неиспользования) или пассивная потребительская стоимость. Непотребительная стоимость может быть значительной и даже перевешивать стоимость использования недвижимого объекта культурного наследия, особенно если этот объект является уникальным.
Такая готовность платить возникает по ряду мотивов. Одним из очевидных мотивов является то, что многие люди ощущают на себе влияние прошлого и видят себя распорядителями национального наследия. В большинстве случаев эти мотивы не имеют большого значения для экономической оценки. Важно то, что люди могут быть готовы платить за сохранение наследства, несмотря на то, что оно не имеет потребительской стоимости.
4.2. Методы заявленных преимуществ
Непотребительную стоимость недвижимых объектов культурного наследия в экономических терминах во многих случаях можно оценить лишь с помощью техники заявленного предпочтения, использующей гипотетический рынок, на котором предпочтения людей не учитываются, а высказываются, отвечая на вопрос «Готовы ли вы заплатить за конкретный недвижимый объект культурного наследия определенную сумму?» или «Какой из вариантов А и Б вы бы предпочли?».
Наиболее известной формой анализа общественного мнения, предусматривающей создание гипотетического рынка, на котором участникам предлагается указать денежную стоимость определенных товаров или услуг из-за их готовности платить (WTP) или готовности принять компенсацию (WTA), является метод контингентной (условной) оценки.
4.2.1. Метод контингентной оценки
По методу контингентной оценки гипотетический рынок обычно содержит описание конкретного недвижимого объекта культурного наследия, изменения в его доступности, платежное средство, с помощью которого респондент может приобрести определенный набор удобств.
Этот метод использует различные форматы опроса – открытый вопрос, «платежная карта» и дихотомический выбор. Открытый вопрос предполагает ответ респондентов на вопрос «сколько бы они заплатили». Формат платежной карты предполагает возможность для респондентов выбрать наибольшую из предложенных сумм, которую они бы заплатили за объект или услугу. Вопрос с дихотомическим выбором начинается с вопроса респондентам «заплатили бы вы или нет конкретную денежную сумму» за сохранение определенного объекта наследия, что позволяет определить уровень полезности этого объекта.
Предполагается, что предпочтение респондента относительно недвижимого объекта культурного наследия и вероятность его выбора будут пропорциональны полезности, которую лицо может получить.
Основным недостатком метода контингентной оценки является зависимость ее результатов от состава респондентов по их имущественному состоянию, возрасту и социальному статусу.
Кроме того, мы не можем знать все факторы, которые влияют на индивидуальные решения о выборе, поскольку их детерминанты наблюдаются частично или не могут быть адекватно измерены.
Вместе с тем применение аппарата математической статистики позволяет учесть ненаблюдаемые факторы, связанные с (а) альтернативами выбора; (б) вариациями вкусов у людей (межличностная неоднородность) и вариациями во времени (внутренне-индивидуальная динамика выбора) и (в) гетерогенными наборами выбора, – и, тем самым, прогнозировать результаты контингентной оценки в зависимости от статуса респондентов и/или характеристик объектов недвижимых памятников. Кроме того, это позволит сегментировать спрос – установить для каждой релевантной группы предельную готовность платить за ту или иную характеристику недвижимого объекта культурного наследия.
4.2.2. Метод гедонического ценообразования
Метод гедонического ценообразования-еще один из методов заявленных преимуществ, позволяющий оценить влияние объектов недвижимых памятников на окружение.
Гедонистическое ценообразование работает по принципу, согласно которому некоторые объекты наследия могут быть оценены с точки зрения их влияния на другие объекты недвижимости, расположенные в их окружении. Для этого каждая характеристика последних рассматривается отдельно с целью определения ее денежного вклада в рыночную стоимость недвижимости, и таким образом оценить дополнительную премию, которую получает покупатель объекта, находящегося в зоне влияния недвижимой достопримечательности (или снижение цены на недвижимость в противном случае).
Считается, что метод гедонического ценообразования более реалистичен, чем другие методы заявленных преимуществ, поскольку экономическая стоимость определяется непосредственно на основе поведения участников рынка и сопоставимых доказательств.
4.2.3. Метод реальных опционов
Готовность платить WTP как основа для определения экономической стоимости недвижимых памятников культурного наследия отличает высокий уровень неопределенности, требующий применения релевантных методов оценки, наилучшие перспективы среди которых имеет метод реальных опционов.
По мнению английских специалистов по экономическим вопросам окружающей среды [6: 8] неподвижную достопримечательность можно рассматривать как опцион развития, стоимость которого будет определяться готовностью платить WTP за эту достопримечательность (базовый актив) и дополнительными капитальными инвестициями на сохранение памятки в надлежащем состоянии (цена исполнения опциона). Учитывая значительное влияние на экономическую стоимость субъективных факторов, изменяющихся в зависимости от статуса респондентов, метод реальных опционов имеет очевидную ценность.
5. Выводы
Оценка недвижимого имущества, имеющего историческую ценность, по своей сути ничем не отличается от оценки любой другой недвижимости. В основе процесса-соблюдение основных принципов, принятие одного или нескольких методов оценки и в случае необходимости адаптация выбранных методов для учета специфических факторов, влияющих на стоимость конкретного имущества. Сама же стоимость поддерживается силами спроса и предложения, при этом рынок обычно придает большую ценность объектам, которые демонстрируют определенные положительные характеристики (например, расположение, техническое состояние, размер и т. д.).
Однако существует ряд дополнительных, необходимых для учета при оценке исторической недвижимости, факторов, связанных со статусностью этих объектов, в том числе законодательных и планировочных форм защиты, различных ограничений по их использованию, модернизации и распоряжению, а также возможного финансирования, налоговых ставок или налоговых льгот для владельцев и пользователей такого имущества. Во многом объем и действенность этих дополнительных факторов будет зависеть от требований по сохранению: всего ли объекта и его планировки, или только экстерьера и/или интерьера.
Эти требования могут сделать невозможным альтернативное использование, то есть наилучшее и наиболее эффективное использование будет ограничено только одним юридически разрешенным использованием, а необходимость сохранения окружения исторического здания может привести к нарушению принципа пропорциональности, когда размер земельного участка не будет соответствовать объему земельных улучшений. Воспроизведение конструктивного аналога всего здания или его отдельных частей, экстерьера или интерьера может повлечь за собой неустранимую функциональную устаревание объекта, а соблюдение охранных обязательств может привести к увеличению объема операционных расходов, которые должны быть компенсированы льготами (дотациями и т.п.), Чтобы избежать искусственного обесценивания объекта.
Таким образом, особенностью недвижимых объектов культурного наследия являются конкретные требования, которые накладываются на его использование, модернизацию и распоряжение, что делает это имущество нетипичным объектом рыночного обмена.
В частности, для применения рыночного подхода будут отсутствовать сопоставимые данные по продаже подобных объектов; для применения доходного подхода ключевыми вопросами могут стать не только ограниченность сопоставимых данных по арендной плате, но и проблематичность определения уровня доходности исторической недвижимости, в том числе обусловленную нарушением принципа пропорциональности (распределением дохода между физическими составляющими недвижимости – землей и улучшениями); для применения затратного подхода ключевыми вопросами будут: (1) Определение затрат на воспроизводство земельных улучшений (для них могут отсутствовать сопоставимые данные); (2) Определение совокупного обесценивания (методы рыночного сравнения и метод экономического возраста-жизни будут иметь ограниченное применение); (3) определение стоимости земли, значение которой должно отражать прогрессивный или регрессивный эффект влияния оцениваемого объекта на стоимость земли в ближайшем окружении.
В целом оценка недвижимых объектов культурного наследия ориентирована на учет влияния более субъективных аспектов исторической и социальной ценности; нематериального вклада, сделанного контекстом объекта и окружения, а также экономического влияния имущества на окружение и сообщество в целом, что существенно затрудняет определение стоимости таких объектов. Поэтому вполне естественно, что недвижимые объекты культурного наследия, для которых нет надежных или приемлемых данных о сопоставимых продажах или ценах на аренду, которые не имеют потенциала коммерческого использования и которые не могут быть заменены (воспроизведены), вряд ли могут быть надежно оценены.
Список использованных источников
- Оценка недвижимого имущества: учебник /А. И. Драпиковский, И. Б. Иванова, С. М. Смольникова под редакцией В. М. Шалаева. — К.: издательство «Арт Экономи», 2021. – С. 418-430.
- Оценка недвижимых объектов культурного наследия //международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2008 /пер. с англ.С. А. Пузенко. — К.: «АртЕк», 2008. – С. 350-359.
- Имущество, имеющее историческую ценность //международные стандарты оценки 2011 /пер. с англ. УТО. — К.: «Аванпост-Прим», 2012. – С. 69-72.
- Valuation of historic buildings. 1st edition. RICS professional information, UK. – London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2014. – 25 p.
- Listed Residential Property (property protected by law) //European Valuation Standards. Ninth edition. – Brussel: TEGOVA, 2020. EVS 2020. – P. 272-276.
- Valuation of the Historic Environment: The scope for using results of valuation studies in the appraisal and assessment of heritage-related projects and programmes. – London: Economics for the Environment Consultancy, 2005 – 91 p.
