На первый взгляд может показаться, что вопрос «учитывается ли люстра в стоимости квартиры» звучит как шутка. Но на самом деле он далеко не такой простой, как кажется. И ответ на него не всегда очевиден — не только для заказчиков оценки, но порой и для самих оценщиков.
Типичная ситуация: клиент обращается за оценкой квартиры для нотариального действия — продажи, дарения или наследования. И начинает уточнять: будет ли учтён ремонт, мебель, техника, ведь на всё есть чеки. В том числе и на люстру, которую он купил в Леруа Мерлен за несколько тысяч гривен в июне прошлого года. Логично возникает вопрос — входит ли стоимость этой люстры в общую цену квартиры или её нужно добавить отдельно в расчёты оценщика?
Ответ, как мы увидим ниже, зависит от того, с какой целью проводится оценка, а также от того, насколько типичной для данного района или местности является конкретная квартира и дом, в котором она находится.
Если оценка нужна для нотариальных действий
Когда проводится оценка квартиры для продажи, дарения или наследования, важно понимать, что оценщик не считает отдельно каждую вещь — например, люстру, смеситель или дверь. Его задача — определить общую рыночную стоимость недвижимости, то есть ту сумму, за которую аналогичную квартиру реально можно было бы продать на открытом рынке. Для этого он подбирает примеры сделок или предложений продажи аналогичных квартир. Они должны быть максимально похожи по расположению, типу дома, площади, планировке и, что немаловажно, по уровню отделки.
Поэтому если оценивается квартира в жилом состоянии — то есть с готовым ремонтом, в которую можно заехать без дополнительных затрат, — оценщик сравнивает её с другими такими же квартирами. И естественно, что в каждой из них есть люстра, сантехника, межкомнатные двери, выключатели и другие базовые элементы комфорта. Их никто не добавляет отдельно, потому что их наличие — очевидная часть жилого состояния. Так же, как никто не добавляет стоимость батарей отопления или кухонного смесителя — всё это уже «сидит» в рыночной цене аналогов.
Если же речь идёт об элитной недвижимости в престижном районе, то сравнение проводится с объектами такого же уровня. Там, конечно, и люстры могут быть дизайнерские, и отделка в целом гораздо дороже. Но это вовсе не означает, что оценщик добавляет их стоимость отдельно — ведь и в объектах сравнения используются аналогичные дорогие материалы и индивидуальные дизайнерские решения.
И наоборот, когда оценивается квартира в спальном районе, где преобладают типовые панельные или кирпичные дома, уровень ремонта также будет соответствующим — без излишеств, как говорится, «квадратиш, практиш, гут» 🙂 . Понятно, что в продаже будут квартиры в разном состоянии — и «убитые», и с так называемым «евроремонтом». Но задачей оценщика является выбор именно тех объектов для сравнения, которые по своему состоянию максимально приближены к объекту оценки.
Добавлять к стоимости каждый предмет по отдельности — неправильно, потому что в таком случае оценка потеряет связь с реальностью рынка. Тем более, в рамках стандартной оценки у нас нет возможности увидеть, насколько качественные материалы использовались в квартирах, выбранных для сравнения. Разве что оценщик под видом покупателя обойдёт все эти квартиры и лично их осмотрит — но на практике так никто не делает, ведь влияние таких деталей на итоговую стоимость обычно минимально, в пределах статистической погрешности.
Однако из любого правила бывают исключения. Например, если оценивается новостройка с ремонтом, а все другие квартиры, которые есть в продаже в этом доме или рядом, — без отделки. Тогда оценщик может взять за основу цены квартир без ремонта и добавить к ним расчётную стоимость выполненных отделочных работ. В таких случаях учитываются и расходы на материалы, и на освещение — включая люстры. Но это, скорее, исключение, чем правило.
В большинстве случаев оценщик сравнивает «похожее с похожим». Если оценивается квартира после ремонта, то аналогами для неё будут другие квартиры с ремонтом. Поэтому отдельно стоимость люстр или других предметов интерьера не определяется и не добавляется к стоимости самих «стен».
Стоимость ремонта недвижимости в судебной оценке
Совсем другая история — оценка квартиры для суда. Здесь мелочей не бывает. Особенно если предмет спора — это именно расходы на ремонт или улучшение жилья.
Например, супруги разводятся и делят квартиру в новостройке. Один из них утверждает, что жильё было куплено без отделки, а ремонт делали на деньги его родителей. Другой считает, что всё делалось совместно. Тогда суду нужно знать не только рыночную стоимость квартиры, но и стоимость самого ремонта.
В таких случаях действительно составляется смета, где учитываются все расходы — от чистовой стяжки и установки сантехники до обоев и люстр. Но обычно эти расчёты выполняют не оценщики недвижимости, а судебные эксперты, ведь именно они могут не только составить смету, но и определить физический износ ремонта и проверить соответствие фактически выполненных строительных работ имеющимся у сторон спора чекам, договорам, сметам и другим документам.
Впрочем, даже в суде не всегда принимают во внимание реальные затраты на ремонт. Часто суд оценивает разницу между стоимостью квартир «с ремонтом» и «без ремонта». И это логично, ведь вложенные деньги не всегда повышают рыночную стоимость жилья на ту же сумму. Можно в квартире за сто тысяч сделать ремонт на миллион, но вряд ли эти расходы «окупятся» при продаже. На цену квартиры прежде всего влияют её расположение и тип дома, а уровень ремонта должен соответствовать этим условиям — нет смысла в старой «хрущёвке» возле промзоны делать дорогой ремонт, потому что тот, кому он действительно будет интересен и по карману, такую недвижимость не купит из-за её местоположения.
Именно поэтому при оценке недвижимости для суда люстра или другие элементы интерьера учитываются только тогда, когда они напрямую связаны с предметом спора — расходами на ремонт. Во всех остальных случаях они остаются частью общего уровня отделки, который уже включён в рыночную стоимость квартиры.
