Одним из наиболее актуальных вопросов, связанных с проведением оценки недвижимости всех видов является следующая ситуация.
Вы заказали отчет об оценке, а оценочная стоимость квартиры, гаража, земельного участка, жилого дома или нежилого помещения оказалась выше, чем реальная цена соглашения о купле-продажи.
- Почему иногда (хоть и достаточно редко) возникают подобные ситуации?
- Виноват ли в этом оценщик недвижимости?
- И что можно предпринять?
Почему возникают ситуации, когда стоимость оценки выше рыночной стоимости имущества
Как известно всем, кто хоть раз продавал недвижимость, для заключения договора купли-продажи нотариус требует помимо документов, подтверждающих право собственности и удостоверяющих личности продавца и покупателя, предоставить так называемый отчет об оценке имущества. В этом документе профессиональные оценщики указывают рыночную стоимость объекта недвижимости, который является предметом сделки.
Также многие помнят времена, когда с оценщиком можно было договориться указать в этом документе заведомо заниженную стоимость. Ведь именно от этой цифры нотариус, выступая в роли налогового агента, рассчитывает и удерживает с продавца и покупателя налоги и сборы. Соответственно, чем ниже оценочная стоимость, тем меньше заплатят налогов и прочих обязательных платежей покупатель и продавец.
Еще несколько лет назад были нередки случаи оценки недвижимости в Киеве по 49 тысяч грн за квартиру в центре города. Да что там «не редки». Явление, скажем прямо носило массовый характер. При этом реальных случаев привлечения к ответственности оценщиков за подобные махинации было крайне мало.
Появление так называемого оценочного модуля
Очевидно, что в такой ситуации государственный бюджет терял существенную часть поступлений. Поэтому Фонд государственного имущества Украины, как регулятор оценочной деятельности в нашей стране, решил с данным явлением бороться.
В феврале 2020 года был запущен так называемый оценочный модуль. Государственный реестр, в котором оценщики регистрируют все оценки для целей налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами. При этом этот реестр не даёт зарегистрировать заниженную стоимость имущества. А без такой регистрации нотариус не имеет права оформить сделку.
Но, как часто бывает у нас в стране, хотели, как лучше, а получилось, как всегда. Программа, которая в автоматическом режиме проверяет каждый отчет оценщика на соответствие определенной оценочной стоимости реальной рыночной, оказалась несовершенной. Алгоритм работы этого модуля заключается в том, чтобы собрать статистику по большому количеству объявлений на интернет-сайтах о продаже того или иного вида недвижимости. И вывести некую среднюю стоимость предложения по продаже одного квадратного метра. Далее остаётся только сравнить полученное среднее значение с оценкой стоимости недвижимости, которую пытается зарегистрировать оценщик. Если эти две величины более-менее соответствуют друг другу, – база данных регистрирует отчет. В противном случае – отказ в регистрации.
По каким типам недвижимости проблема особенно актуальна
В результате такой работы в выигрыше оказываются обладатели недвижимости с ценой выше средней. Оценочная стоимость их имущества вполне может оказаться ниже реальной цены сделки. И государственный реестр не заметит в этом никакой крамолы. А вот обладатели недвижимости класса «ниже среднего» или объектов в неудовлетворительном состоянии могут оказаться в ситуации, когда им придётся переплатить налоги. Ведь модуль просто не позволит зарегистрировать значение стоимости ниже некоего среднего значения. Рассчитанного, как мы писали выше, из большого массива объявлений.
Дома с земельными участками
Наибольшая проблема с переплатой налогов наблюдается при проведении оценки домов. Почему это так, мы подробно рассмотрели в этой статье. Если кратко, то продавцу и покупателю необходимо дважды платить налоги и другие обязательные платежи за отчуждение земельного участка. Один раз как за оценку участка без сооружений, а второй – за землю в составе домовладения. Ведь в объявлениях о продаже домов уже «сидит» стоимость участка. А частная собственность на землю и строения на ней в Украине до сих пор подтверждаются двумя отдельными документами. Соответственно, нужны две экспертные оценки имущества. И налоги за землю платим дважды.
Гаражи
Также довольно остро проблема с переплатой налогов может наблюдаться при продаже гаража. Правда цена таких объектов существенно ниже по сравнению с домовладениями. С другой стороны, владельцы гаражей – обычно не самые богатые люди. И переплачивать на налогах тоже не входило в их планы при планировании продажи имущества.
Проблема с гаражами связана с двумя факторами:
- Большой разброс цен в зависимости от характеристик конкретного гаража. Отсюда получается часто неадекватное среднее значение стоимости гаражей в пределах одного района города.
- Существенный торг при продаже гаражей и завышенные цены в объявлениях. Тот, кто хоть раз продавал гараж, хорошо знает, что указанная цена в объявления по продаже гаражей часто процентов на 30 выше, чем реальная цена сделки. При этом некоторые явно завышенные цены в объявлениях висят годами. А ведь модуль и их учитывает при формировании средних показателей. И для проверки адекватности отчетов об оценке.
Виноват ли в ситуации с завышенной стоимостью оценщик?
К сожалению, оценщики, как и продавцы недвижимости, также являются стороной, которая от описанных выше ситуаций несёт убытки. Нередки ситуации, когда мы видим, что модуль не пропускает объективно определённую рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости. Поэтому приходится по согласованию с заказчиком искусственно повышать стоимость, чтобы модуль зарегистрировал оценку. Ну а нотариус смог по её результатам удостоверить сделку купли-продажи.
Радует то, что ситуации с завышенной стоимостью редко касаются проведения оценки квартир, особенно если речь идёт о жилье в Киеве.
Таким образом, понятно, что в данном случае от оценщика мало что зависит. По некоторым типам объектов, например, по домовладениям, задача оценщика сводится не к определению реальной рыночной стоимости. А скорее к искусству составить отчет так, чтобы его «проглотил» реестр. И это весьма печально как для оценщиков, так и для их клиентов- налогоплательщиков.
Что делать, если оценочная стоимость выше рыночной?
Если ответить кратко – особого пространства для манёвра в данной ситуации нет. Есть, конечно, теоретическая возможность подать в суд с целью доказать некорректную работу государственного реестра. И таким образом отстоять справедливую стоимость имущества как базу для адекватного налогообложения. Однако, в нашей практике такие случаи нам не известны.
Кроме того, не первый год ходят разговоры о том, чтобы регистрировать право собственности на домовладения одним документом. А не как сейчас: земля – отдельно, дом – отдельно. Это бы сняло значительное количество проблем. Однако, к сожалению, дальше разговоров и общих деклараций о понимании проблематики дело не идёт.
Поэтому пока нам ничего не остаётся, как в некоторых ситуациях платить больше налогов, чем этого требует простая логика и принцип справедливости. И надеяться, что разработчики оценочного модуля со временем будут усовершенствовать работу программы для минимизации количества описанных выше ситуаций.