Любой человек, кто хоть раз в жизни сталкивался с продажей недвижимости или просто оформлением наследства, знает, что любые подобные процедуры связаны со значительными финансовыми затратами. Здесь речь идёт о суммах налогов, сборов, пошлин и прочих обязательных платежей, а также про цену на услуги риелторов, оценщиков недвижимости, нотариусов, техников частных БТИ и прочих заинтересованных лиц.
Разумеется, возникает полностью резонный вопрос: а как можно максимально уменьшить затраты при переоформлении квартиры, гаража, жилого дома, земельного участка и прочей недвижимости. Для получения ответа на него, давайте разберёмся отдельно с каждой статьёй затрат. И посмотрим, где можно существенно сэкономить.
Услуги риелторов
А вы задумывались когда-нибудь, что услуги риелторов чаще всего являются самой дорогой статьёй расходов как при продаже, так и при аренде недвижимости?
Согласно анализу, проведённому оценщиками агентства Ocinka.UA и описанному в этой статье «общепринятая» величина вознаграждения брокеров такая:
- При покупке или продаже недвижимости (квартиры, гаражи, дома с землей, нежилые помещения) размер так называемой «комиссии» составляет от 3 до 5 процентов.
- При долгосрочной аренде квартир или жилых домов клиент платит брокеру чаще всего от половины до полной суммы месячной арендной платы.
Далее мы будем анализировать прочие статьи расходов при переоформлении имущества у нотариуса. Однако, забегая вперёд, можно отметить, что в большинстве случаев эти 5% риелторских «комиссионных» – львиная доля всех затрат на процедуру.
Мы по тексту часто берём в кавычки слово «комиссионные» или «комиссия», когда речь идёт о вознаграждении брокеров. Хотя такое определение является общепринятым, не до конца понятно, что оно означает именно при проведении процедуры продажи или аренды недвижимости. Однако, не будем отвлекаться.
В большинстве случаев при продаже типовой недвижимости можно обойтись без посредников. Однако собственнику всё равно необходимо самостоятельно подготовить объявление, проверить документы, организовать показы и внимательно относиться к любым предложениям о предоплате или передаче оригиналов документов. До заключения договора с риелтором заранее уточните перечень его обязанностей, размер вознаграждения и условия оплаты.
Услуги нотариуса, налоги и обязательные платежи
Вне зависимости от того, обращались вы за помощью в агентство недвижимости или нет, предположим, что покупатель и продавец нашли друг друга и нужно готовить документы для переоформления у нотариуса. На что здесь обратить внимание, чтобы не заплатить лишнего?
Затраты у нотариуса при переоформлении недвижимости состоят из двух частей:
- Налоги и обязательные платежи. А именно: подоходный налог, военный сбор, пенсионный фонд.
- Услуги самого нотариуса. За составление договора и регистрацию сделки в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество.
Казалось бы, на чём же здесь можно сэкономить? Процентные ставки налогов зависят от нескольких основных факторов: тип недвижимости, срок владения и вид сделки: продажа или дарение. Например, если квартира дарится ближайшему родственнику и при этом владелец – гражданин Украины, то ставки налогов вообще нулевые. Если недвижимость продаёт иностранец, то суммарный размер налогов может превышать 20%.
Нюанс здесь заключается в том, что в ряде случаев законодательство написано неоднозначно, то есть его можно трактовать по-разному. Разумеется, если нотариус не является вашим знакомым, он будет трактовать нормы законов в свою пользу. Чтобы взять с клиентов налогов побольше, а фактически заплатить их в бюджет поменьше.
Исходя из этого, разумным подходом будет собрать все необходимые для сделки документы и с ними обойти несколько нотариусов. Каждого нужно попросить посчитать суммарные затраты на проведение сделки и потом сравнить полученные результаты. Разница может быть весьма существенная, поэтому тут можно неплохо сэкономить.
Кроме того, грамотный нотариус может предложить варианты переоформления, которые позволят минимизировать затраты. Например, если дядя (брат матери) хочет подарить племяннику квартиру, часто гораздо дешевле оформить два договора дарения: сначала на свою родную сестру, а потом уже она на сына.
В любом случае ставки налогов рассчитываются от так называемой оценочной стоимости недвижимости. Поэтому давайте обсудим, как в рамках законодательства можно её снизить насколько это возможно.
Оценка недвижимости – как сэкономить
Для того, чтобы нотариус смог рассчитать размер налогов при переоформлении недвижимости, ему нужна экспертная оценка. Она сейчас может быть двух видов: бесплатная справка из государственного реестра или отчет независимого оценщика.
Конечно, сразу возникает вопрос: если можно взять бесплатную справку, зачем обращаться к оценщикам и оплачивать их услуги? Однако на деле бесплатная справка часто не является лучшим вариантом для покупателя и продавца, поскольку государственный реестр по некоторым объектам выдаёт явно завышенную стоимость.
Например, вы продаёте квартиру за 2 млн грн. и указываете эту сумму в договоре купли-продажи. А реестр для вас формирует бесплатную справку на 2,5 млн. Не все знают, что в договорах купли-продажи фигурируют обе эти цифры: и фактическая цена продажи, и оценочная стоимость недвижимости. А налоги всегда рассчитываются, исходя из большего значения, то есть в нашем примере от 2,5 млн.
Допустим, квартира у вас в собственности менее 3х лет. Тогда при продаже владелец заплатит 10% налогов (подоходный + военный сбор), а покупатель 1% (пенсионный фонд). Суммарно 11%. Поскольку оценочная стоимость квартиры больше фактической цены продажи на 500 тыс. грн., переплата по налогам составит 55 тыс грн. (!)
Понятно, что в такой ситуации есть смысл обратиться к оценщику недвижимости, чтобы определить обоснованную рыночную стоимость объекта и зарегистрировать отчёт в Единой базе. Стоимость и возможность выполнения такой работы зависят от вида недвижимости, её характеристик и результатов автоматического расчёта. Актуальные условия проведения оценки недвижимости лучше уточнить до заказа услуги.
Таким образом, платная оценка может оказаться выгоднее бесплатной справки, если автоматический сервис существенно завысил стоимость объекта. Однако окончательная экономия зависит от применяемых налоговых ставок, разницы между ценой сделки и оценочной стоимостью, а также стоимости услуг оценщика.
Технический паспорт – когда он не нужен
Еще один малоизвестный нюанс связан с техническими паспортами. Многие владельцы недвижимости полагают, что каждый раз при переоформлении прав собственности на имущество нужно оформлять новый технический паспорт. На самом деле это не так.
В каких случаях действительно нельзя обойтись без оформления нового технического паспорта? Вот самые распространённые случаи:
- после радикального изменения планировки помещения;
- при продаже части дома или квартиры как отдельного объекта недвижимости;
- при самой первой покупке квартиры в новостройках;
- если документы на недвижимость довольно старые и еще не внесены в государственные реестры;
- при узаконивании самовольного или нового строительства.
Что же получается? Оказывается, что наличие технического паспорта в большинстве случаев вовсе не является обязательным при переоформлении недвижимости! Тем более, не всегда необходимо обновлять технический паспорт, если он уже был ранее оформлен. И не имеет значения, кто на титуле этого документа указан в качестве владельца недвижимости: хоть прошлый владелец, хоть позапрошлый.
Если вы последуете нашему совету и перед выбором конкретного нотариуса обойдёте несколько контор, обязательно задайте вопрос в том числе и о необходимости заказывать для сделки техпаспорт.
Итого
В этой статье мы показали, что при переоформлении недвижимости есть варианты существенной экономии на всех этапах:
- Риелтор. Если у вас продажа типовой недвижимости или вы, наоборот, заинтересованы в покупке, попробуйте всё сделать сами. В этом нет ничего сложного, а сэкономить можно очень существенно.
- Нотариус. В разных конторах отличаются не только цены на составление и регистрацию договоров. Часто и размер налогов и обязательных платежей разные юристы считают по-разному. Посетите 2-3 нотариусов и сравните суммарные затраты на сделку.
- Оценщик. В Украине существует сервис бесплатной оценки недвижимости, в котором любой гражданин с электронными ключами может взять справку об оценочной стоимости своего (или любого другого) имущества. Однако часто бывает гораздо выгоднее обратиться к оценщикам, поскольку реестр может выдавать завышенную стоимость.
- Техпаспорт. Этот документ часто не является обязательным для переоформления недвижимости. Когда вы будете выбирать нотариуса, поинтересуйтесь, какая ситуация именно в вашем случае. Отказ от необходимости переоформлять техпаспорт также сэкономит вам несколько тысяч грн. Возможно, один нотариус потребует от вас этот документ, как говорится, «на всякий случай», а другой вполне обойдётся и без него.
Когда речь идёт об операциях с недвижимостью, это всегда сопряжено с большими расходами. Вникайте во все тонкости! И не платите лишнего.
Первичная публикация этого материала с согласия авторов была
на сайте Громадского Радио
