Широко известно, что для определения рыночной стоимости любого имущества, в частности недвижимости, существует три принципиально разных методических подхода. Объект рассматривается с трёх разных точек зрения. Также с разных позиций определяется его стоимость. Что имеется в виду?
Три принципиально разные подхода к оценке недвижимости:
- Сравнение. Анализируем цены предложений по продаже объектов недвижимого имущества, максимально схожих с нашим.
- Доходность. Изучаем размер арендных ставок и платежей за аналогичные помещения. Прогнозируем доход, который приносит или принесёт в будущем недвижимость своему владельцу.
- Строительство. Составляем смету на строительство идентичного или аналогичного строения. В зависимости от технического состояния снимаем физический износ. Также учитываем влияние внешних факторов в виде функционального и экономического видов износа.
Сравнительный подход в оценке недвижимости
Самым очевидным для всех является подход к определению стоимости недвижимости через анализ цен предложений на подобные объекты. Например, если мы продаем квартиру в Киеве на Русановке, то наше жильё, очевидно будет стоить примерно столько же, сколько и аналогичные квартиры в похожих домах.
Сравнительный подход позволяет быстро и более-менее точно определить стоимость типовых объектов недвижимости, рынок продаж которых развит. Однако, при применении данного метода следует обращать внимание на следующие нюансы:
- Все стоимости квартир или помещений необходимо считать через цены квадратных метров. То есть по каждому объекту сравнения вычислять его цену за один квадратный метр, а не брать за основу цену за весь объект. Полученную стоимость одного метра аналога необходимо умножить на общую площадь анализируемого объекта.
- Выбирать недвижимость для сравнения нужно грамотно и со знанием особенностей конкретного сегмента рынка.
Для всех видов жилых и нежилых помещений главным фактором, влияющим на стоимость, является расположение. Обычно до микрорайона, если речь идет о Киеве. Если речь идет об определении стоимости квартир, обязательно нужно учесть такие факторы, как тип дома, этажность, уровень отделки и количество комнат. Для помещений кроме всего прочего необходимо выбирать аналоги с таким же целевым или функциональным назначением: офис, торговля, склад или производство. Оптимальное функциональное использование того или иного помещения зависит в свою очередь от расположения и архитектурно-планировочных решений конкретного объекта.
Доходный подход при определении стоимости помещений
Анализ доходов от аренды помещений применяется при определении рыночной стоимости коммерческой недвижимости. При этом доходный подход не заменяет, а в большинстве случаев дополняет сравнительный, описанный выше. Хотя, нужно отметить, что для некоторых видов недвижимого имущества применение сравнительного подхода невозможно в принципе, поэтому основным подходом является доходный. Характерным примером такой ситуации может выступать оценка коммунальной собственности. Когда в аренду передается часть холла поликлиники или другого общественного здания с целью установки там банкомата, кофейного автомата и тому подобное.
Для применения такого подхода необходимо:
- Определить величину арендной ставки на аналогичные помещения (за один квадратный метр).
- Рассчитать потенциальный валовый доход, который может приносить объект коммерческой недвижимости в идеальных условиях. То есть перемножить величину арендной ставки и размер общей площади помещения.
- Спрогнозировать чистый операционный доход, учитывая все факторы, которые снижают валовый доход. А именно: недозагрузку или вакантность площадей, затраты на управление, коммунальные платежи и налоги, а также прочие операционные расходы.
- Перейти от размера чистого дохода, который генерирует недвижимость, к её рыночной стоимости. Для этого существуют механизмы дисконтирования и капитализации. Такие модели расчетов можно сравнить с банковскими депозитами: зная процентные платежи и процентную ставку нетрудно рассчитать и сам размер вклада.
Доходный подход к оценке недвижимости является рыночным. То есть, как и сравнительный подход, учитывает отношение покупателей и арендаторов к анализируемым помещениям. А, значит, даёт возможность определить именно рыночную стоимость недвижимого имущества, а не какую-то абстрактную расчетную величину.
Затратный подход при оценке зданий, строений и сооружений.
Такой метод расчета является весьма противоречивым. С одной стороны, логика подхода понятна. Отдельно стоящий объект недвижимости стоит столько же, сколько необходимо потратить средств на его постройку. Разумеется, с учётом накопленного износа. И разумеется с учётом затрат на покупку земельного участка. Однако, если вникнуть в этот вопрос глубже, окажется, что это не совсем так. Или, вернее, совсем не так.
Во всех нормативных документах, регламентирующих проведение работ по оценке имущества, указывается, что затратный или имущественный подход не является рыночным, не даёт возможность определить рыночную стоимость объектов. И может быть применен только в исключительных случаях. Почему это так?
Когда затраты на строительство превышают рыночную стоимость недвижимости
Примером такой ситуации может выступать недвижимость в депрессивных регионах. Либо здания с такими параметрами, которые попросту не соответствуют требованиям и ожидания местного рынка. Допустим, кто-то решит в глубинке построить большой современный коттедж, наподобие тех, которые размещены в Конча-Заспе. Ясно, что затраты на строительство не удастся покрыть за счет продажи такого дома. Очевидно, что богатые люди его там не купят, а у местных людей просто не будет достаточных средств для его приобретения.
Когда стоимость строительства меньше рыночной
Обратный пример – оценка недвижимости в Киеве. Особенностью является ограниченное предложение земельных участков. И большое количество различных разрешений на строительство и прочих бюрократических проволочек. Поэтому врядли Вам удастся построить здесь аналогичный объект. А, учитывая высокий спрос практически на все виды недвижимости в Киеве, рыночная стоимость объектов будет выше затрат на строительство. Именно поэтому, кстати, в нашем городе уже много лет растут новостройки, как грибы после дождя.
Однако, у затратного подхода есть и свои особенности применения, где без него никак не обойтись. Это, например, оценка инженерных сетей и коммуникаций, таких как водопровод, канализация, тепловые сети и тому подобное.
