На перший погляд може здатися, що питання «чи враховується люстра у вартості квартири» звучить як жарт. Але насправді воно далеко не таке просте, як здається. І відповідь не завжди є очевидною та відразу зрозумілою не тільки для замовників оцінки, а іноді навіть і для самих оцінювачів.
Типова ситуація: клієнт звертається за оцінкою квартири для нотаріальної дії — продажу, дарування чи спадкування. І починає уточнювати: чи врахується ремонт, меблі, техніка, адже на все є чеки. Зокрема там є й люстра, яку він придбав у LEROY MERLIN за кілька тисяч гривень у червні минулого року. Тож логічно постає питання — чи «сидить» вартість цієї люстри у загальній ціні квартири, чи потрібно її додавати окремо до розрахунків оцінювача?
Відповідь, як ми з’ясуємо нижче, залежить від того, з якою метою проводиться оцінювання, а також і від того, наскільки типовою для даного району чи місцевості є ця конкретна квартира і будинок, в якому вона розташована.
Якщо оцінка потрібна для нотаріальних дій
Коли проводиться оцінка квартири для продажу, дарування або спадкування, важливо розуміти, що оцінювач не рахує окремо кожну річ — наприклад, люстру, змішувач чи двері. Його завдання полягає у визначенні загальної ринкової вартості нерухомості, тобто тієї суми, за яку подібну квартиру реально можна було б продати на відкритому ринку. Для цього він підбирає приклади продажу аналогічних помешкань. Вони мають бути максимально схожими за місцем розташування, типом будинку, площею, плануванням, і, що не менш важливо, за станом оздоблення.
Саме тому, якщо оцінюється квартира у житловому стані — тобто з готовим ремонтом, в яку можна заселитись без додаткових витрат, — оцінювач порівнює її з іншими майже такими ж самими. І природно, що в кожній із них є люстра, сантехніка, міжкімнатні двері, вимикачі та інші базові елементи комфорту. Їх ніхто не додає окремо, тому що їхня наявність є очевидною складовою житлового стану. Так само, як не додають вартість батарей опалення чи кухонного змішувача — усе це вже «сидить» у ринковій ціні аналогів.
Якщо ж мова йде про елітну нерухомість у престижному районі, то і порівняння проводиться з об’єктами такого ж рівня. Там, звісно, і люстри можуть бути дизайнерські, і оздоблення загалом значно дорожче. Але це також не означає, що оцінювач додає їхню вартість окремо. Адже і у об’єктах порівняння будуть використані також коштовні матеріали та індивідуальні дизайнерські рішення.
І навпаки, коли оцінюється квартира у спальному районі, де переважають типові панельні або цегляні будинки, рівень ремонту також буде відповідним — без надмірностей, як то кажуть «квадратіш, практіш, гут» 🙂 . Зрозуміло, що в продажу буде нерухомість у різному стані, і «вбиті» квартири, і з так званим «євроремонтом». Проте завданням оцінювача є вибір саме тих об’єктів для порівняння, які за свої станом є максимально наближеними до об’єкта оцінки.
Додавати до вартості кожен предмет окремо — неправильно, бо тоді оцінка втратить зв’язок із ринковою реальністю. Тим більше, в рамках стандартної оцінки ми не маємо можливості подивитись, на скільки якісні матеріали використовувались у тих помешканнях, які ми вибрали для порівняння. Хіба що оцінювач має під виглядом потенційного покупця обійти всі ці квартири та обстежити їх. Але це в практиці таке ніхто не робить, адже вплив цих факторів на кінцеву вартість квартири зазвичай дуже незначний, у межах статистичної похибки.
Однак з цього правила бувають винятки. Наприклад, коли оцінюється новобудова з ремонтом, але всі інші квартири, які є у продажу в цьому будинку або поруч, — без оздоблення. Тоді оцінювач може взяти за основу ціни квартир без ремонту і додати до них розрахункову вартість виконаних ремонтних робіт. У таких випадках ураховуються і витрати на матеріали, і на освітлення — включно з люстрами. Але це скоріше виняток, ніж правило.
У більшості ситуацій оцінювач порівнює «подібне з подібним». Якщо оцінюється квартира після ремонту, то аналогами для неї будуть інші квартири з ремонтом. Тому окремо вартість люстр чи інших предметів інтер’єру не визначається і не додається до вартість самих «стін».
Вартість ремонту нерухомості в судовій оцінці
Зовсім інша історія — оцінка для суду. Тут дрібниці можуть мати значення. Особливо якщо предмет спору — саме витрати на ремонт чи поліпшення житла.
Наприклад, подружжя розлучається і ділять квартиру у новобудові. Один із подружжя наполягає, що житло було куплене без оздоблення, а ремонт робили за кошти його батьків. Інший — вважає, що все робилося спільно. Тоді суду потрібно знати не лише ринкову вартість квартири, а й вартість самого ремонту.
У таких випадках дійсно складається кошторис, де враховуються всі витрати — від чистової стяжки та встановлення сантехніки до шпалер та люстр. Але зазвичай ці розрахунки виконують не оцінювачі, а судові експерти, адже саме вони можуть не тільки скласти кошторис, але й визначити фізичний знос ремонту та перевірити відповідність фактично виконаних будівельних робіт наявним у сторін суперечки чекам, договорам, кошторисам та іншим документам.
Втім, навіть у суді не завжди беруть до уваги реальні витрати на ремонт. Часто суд оцінює різницю між вартістю квартир «з ремонтом» і «без ремонту». І це логічно, адже вкладені гроші не завжди підвищують ринкову вартість житла безпосередньо на розміру цих витрат. Можна у квартирі за 100 тисяч зробити ремонт на мільйон, але навряд чи ці витрати «відіб’ються» під час продажу. Адже на вартість квартири в першу чергу впливає її місцерозташування та тип будинку, і рівень ремонту має відповідати цим умовам – немає сенсу в старій хрущовці біля промзони робити коштовний ремонт, оскільки той, кому цей ремонт буде цікавий і по кишені, ніколи не придбає таку нерухомість через її місце розташування.
Саме тому при оцінці нерухомості для суду люстра або інші елементи інтер’єру враховуються тільки тоді, коли вони прямо пов’язані з предметом спору — витратами на ремонт. В усіх інших випадках вони залишаються частиною загального рівня оздоблення, який уже врахований у ринковій ціні квартири.
